Valor patrimonial de los bienes raíces de las personas naturales: así se determina

Uno de los puntos clave para la presentación de la declaración de renta de personas naturales se encuentra en la correcta determinación del valor patrimonial de los bienes raíces. Este proceso puede ser diferente para quienes llevan o no contabilidad. A continuación, veremos estos puntos.

El cálculo del valor patrimonial de los bienes raíces varía dependiendo de si la persona natural o sucesión ilíquida está obligada o no a llevar contabilidad. En el artículo 277 del Estatuto Tributario se lee lo siguiente:

Artículo 277. Valor patrimonial de los inmuebles. <Artículo modificado por el artículo 20 de la Ley 1111 de 2006. El nuevo texto es el siguiente:> Los contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el costo fiscal, determinado de acuerdo con lo dispuesto en los Capítulos I y III del Título II del Libro I de este Estatuto y en el artículo 65 de la Ley 75 de 1986.

Los contribuyentes no obligados a llevar libros de contabilidad deben declarar los inmuebles por el mayor valor entre el costo de adquisición, el costo fiscal, el autoavalúo o el avalúo catastral actualizado al final del ejercicio, sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 72 y 73 de este Estatuto. Las construcciones o mejoras no incorporadas para efectos del avalúo o el costo fiscal del respectivo inmueble deben ser declaradas por separado.

Lo previsto en este artículo se aplicará sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 90-2 de este Estatuto.

¿Cómo declaran el valor patrimonial de sus bienes raíces los obligados a llevar contabilidad?

Las personas naturales obligadas a llevar contabilidad –quienes sí pueden aplicar depreciación a sus edificaciones, conforme al artículo 128 del Estatuto Tributario– en su declaración de renta deben declarar sus bienes con base en el costo fiscal determinado al 31 de diciembre de 2024, sin necesidad de realizar comparaciones con avalúos o autoavalúos catastrales (ver también lo establecido en el artículo 72 del ET y los artículos 1.2.1.17.6 y 1.2.1.17.7 del DUT 1625 de 2016).

¿Cómo declaran el valor patrimonial de sus bienes raíces los no obligados a llevar contabilidad?

Las personas no obligadas a llevar contabilidad –quienes no tienen permitido depreciar sus edificaciones, según lo establecido por la Sentencia C-606 del 11 de diciembre de 2019– deben comparar el costo fiscal de sus bienes al 31 de diciembre de 2023 con el avalúo o autoavalúo catastral del mismo año, y declarar el valor que resulte mayor entre ambos.

El costo fiscal, tanto para quienes están obligados como para quienes no están obligados a llevar contabilidad, está compuesto por:

Cálculo del valor patrimonial de los bienes raíces según el artículo 73 del ET

Otra alternativa para definir el costo fiscal de aquellos bienes raíces es la mencionada en el artículo 73 del ET:

[(Costo de adquisición × Factor especial según el año de compra) + Adiciones y mejoras + Contribuciones por valorización – Depreciación acumulada]

Como novedad, hasta el cierre del año gravable 2023, cuando el Gobierno expedía el decreto con la tabla correspondiente al factor multiplicador mencionado en el artículo 73 del ET, dicho decreto incluía únicamente una columna con el factor aplicable a los bienes raíces (como se observa en la siguiente imagen del Decreto 128 de febrero de 2024, utilizado para el cierre fiscal de 2023).

No obstante, para el cierre del año 2024, al revisar el Decreto 174 de febrero de 2025, se evidencia que dicha norma incorporó por primera vez dos columnas con factores multiplicadores aplicables a los bienes raíces, distinguiendo entre bienes raíces urbanos y rurales (ver imagen adjunta).

En consecuencia, al cierre del año 2024 las personas naturales que opten por aplicar lo dispuesto en el artículo 73 del ET para determinar el costo fiscal de los bienes raíces que permanezcan en su patrimonio al 31 de diciembre, deberán identificar previamente si dichos inmuebles son “urbanos” o “rurales”, ya que el factor multiplicador a aplicar varía según esta clasificación.

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