Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La ley de arrendamiento de vivienda urbana prevé que una vez cumplido un (1) año de ejecución del contrato, el arrendador está facultado para incrementar el valor del canon de arrendamiento.
Conoce aquí el porcentaje de incremento permitido del canon de arrendamiento de vivienda urbana para el 2023.
De acuerdo con el régimen de arrendamiento de vivienda urbana (Ley 820 de 2003), el precio mensual del canon de arrendamiento será el que acuerden las partes (arrendador y arrendatario) en virtud de su autonomía y capacidad de negociación en un marco de libertad contractual regulada.
Dicho régimen prevé dos limitaciones al precio mensual de arrendamiento fijado por las partes: la primera, respecto del valor del avalúo del inmueble; la segunda, relacionada con el porcentaje máximo permitido del incremento anual.
El artículo 18 de la citada ley establece que el precio mensual del canon acordado entre las partes debe sujetarse a las siguientes reglas:
Por ejemplo, si un inmueble vale 100 millones de pesos este año, el nuevo canon de arrendamiento que regirá en 2023 no podrá ser superior a 1 millón. Por su parte, el avalúo catastral de ese inmueble no puede ser inferior a 50 millones.
En todo caso, cualquier arrendatario de vivienda urbana interesado podrá solicitar el avalúo catastral vigente en la oficina correspondiente o acudir a un servicio de avalúo comercial para verificar que el canon que está pagando cumpla con lo establecido en la ley.
El artículo 20 de la Ley 820 de 2003 señala que cada doce (12) meses de ejecución del contrato, el arrendador tendrá la facultad de incrementar el canon de arrendamiento hasta el porcentaje del índice de precios al consumidor –IPC– del año calendario inmediatamente anterior en que deba efectuarse el reajuste.
Debido a que la variación anual del año 2022 del IPC fue de 13,12 %, los incrementos de los cánones de arrendamiento de vivienda urbana que se efectúen durante el 2023 no pueden exceder ese porcentaje.
Entonces, si un arrendatario pagaba $1.000.000 en 2022 y el contrato de arrendamiento cumple un (1) año de ejecución en 2023, el reajuste puede ser máximo de hasta $131.200. Desde luego, es posible y válido que las partes acuerden un porcentaje de incremento menor al del IPC, pero en ningún caso puede exceder los topes establecidos por ley.
Por último, el tope máximo del canon de arrendamiento para contratos que comenzaron su ejecución antes del 10 de julio de 2003 es del tres por ciento (3 %) sobre el valor del canon de arrendamiento.
Nota: el incremento en el valor del canon mensual de arrendamiento de local comercial será el que hayan estipulado las partes en el contrato o el que se acuerde en una eventual renegociación. Es importante tener en cuenta la renegociación de buena fe del canon de arrendamiento derivada del derecho de renovación cuando el arrendatario ocupe un local comercial por un término de no menos de dos (2) años con un mismo establecimiento de comercio (artículo 518 y siguientes del Código de Comercio).
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