La administración de una propiedad horizontal en Colombia presenta múltiples desafíos, tanto legales como financieros. En este artículo, abordaremos dos temas cruciales: el manejo adecuado del fondo de imprevistos y el proceso de desafectación de bienes comunes no esenciales en la propiedad horizontal, en conformidad con la Ley 675 de 2001.
En esta conferencia, el Dr. José Hernando Zuluaga explica en qué consiste el fondo de imprevistos en la propiedad horizontal, todo con base en los dispuesto en la normativa que regula esta persona jurídica.
Aquí están los detalles:
El fondo de imprevistos es un mecanismo legal que permite a la copropiedad estar preparada ante situaciones imprevistas que no hayan sido presupuestadas, tal como lo establece el artículo 35 de la Ley 675 del 2001. Este fondo debe ser gestionado de forma responsable y, según las normativas, debe estar constituido por un recargo mínimo del 1% sobre el presupuesto anual de gastos comunes. Estos recursos son esenciales para cubrir gastos no contemplados en el presupuesto ordinario, como daños estructurales, fallos en servicios esenciales o reparaciones urgentes.
Los recursos de este fondo solo pueden ser utilizados para situaciones no presupuestadas. Ejemplos incluyen:
Según la ley, el administrador puede disponer de estos fondos con la autorización de la asamblea, aunque en casos excepcionales, el consejo de administración o el propio administrador pueden tomar decisiones inmediatas sin aprobación previa de la asamblea, siempre que lo estipule el reglamento de la copropiedad.
El manejo del fondo debe ser transparente y estar debidamente documentado. Cada movimiento del fondo debe reflejarse en los estados financieros de la copropiedad, incluyendo el saldo inicial, las consignaciones, los retiros y los rendimientos obtenidos. Además, cualquier uso del fondo debe ser informado a la asamblea general en su próxima reunión.
Por otro lado, en la siguiente conferencia, el Dr. José Hernando Zuluaga explica el proceso de desafectación de bienes comunes no esenciales en la propiedad horizontal, todo con base en los dispuesto en la normativa que regula esta persona jurídica.
Aquí están los detalles:
Otro aspecto importante en la administración de una propiedad horizontal es la desafectación de bienes comunes no esenciales. La desafectación consiste en transformar un bien común, como un salón comunal o un lote, en un bien privado o asignarle un uso diferente al original.
Los bienes comunes no esenciales son aquellos que, aunque mejoran la calidad de vida de los copropietarios, no son indispensables para la habitabilidad de la propiedad. Ejemplos de estos bienes incluyen:
Para que un bien común no esencial pueda ser desafectado, es necesario seguir un proceso riguroso, que incluye la aprobación por parte de la asamblea general con una mayoría calificada del 70 % de los votos, tal como lo estipula el artículo 46 de la Ley 675 del 2001. Además, el proceso debe registrarse legalmente ante las autoridades municipales y escriturarse debidamente.
Este procedimiento también implica la modificación del reglamento de la copropiedad y los coeficientes de participación de cada copropietario, lo que puede afectar tanto las cuotas de administración como los derechos de voto.
El proceso de desafectación de bienes comunes no esenciales puede tener varios beneficios para la copropiedad, entre ellos:
La gestión eficiente de una propiedad horizontal requiere el correcto manejo del fondo de imprevistos y la capacidad de tomar decisiones estratégicas sobre los bienes comunes no esenciales. Ambos elementos, cuando se administran adecuadamente, garantizan la sostenibilidad financiera y la estabilidad de la copropiedad. Las normativas vigentes, como la Ley 675 del 2001, ofrecen el marco legal necesario para que estos procesos se realicen de manera ordenada y transparente, asegurando así el bienestar de los copropietarios.
José Hernando Zuluaga Marín
Es contador público y administrador de empresas, con varias especializaciones como Gestión de Calidad y Contraloría Financiera, entre otras. Ha pasado por todas las labores que corresponden al Contador Público desde el mantenimiento de libros contables de 18 columnas hasta ser revisor fiscal, asesor y consultor empresarial. Con experiencia en temas de propiedad horizontal, como copropietario y miembro de consejos de administración. Fundador y CEO de Actualícese.
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Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
