Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Estos préstamos deben ser destinados a la compra de un inmueble nuevo o usado, para la construcción o reparación de una vivienda.
Independientemente del tipo de crédito, es decir, Vivienda de Interés Social (VIS), no VIS, o VIP (Vivienda de Interés Prioritario), los préstamos inmobiliarios poseen características que son comunes y cuya información debe ser contemplada antes de adquirirlo.
Al momento de acceder al crédito es necesario constituir una garantía hipotecara en primer grado (no debe existir otra hipoteca) sobre el bien a comprar, como también asegurar la vivienda contra riesgos de incendio, terremoto y adquirir un seguro de vida (La elección de la aseguradora es del Cliente).
Los créditos pueden ser denominados en pesos o UVR (Unidad de Valor Real), con un mayor riesgo en estos últimos, dado que la UVR es ajusta diariamente con la inflación, por lo cual el saldo y las cuotas del préstamo pueden aumentar o disminuir de acuerdo al movimiento de este indicador macroeconómico. Un crédito en UVR es más riesgoso pues los saldos dependen directamente del valor de este, sin embargo puede obtener beneficio en economías con inflación baja.
El sistema de cuota fija en pesos brinda mayor seguridad y es más recomendado para personas con un perfil de riesgo conservador.
Generalmente el monto prestado oscila entre un 70% y 80% del valor del inmueble, con plazos de 5 a 30 años.
En la actualidad existen 5 sistemas de amortización de crédito aprobados por la Superintendencia Financiera, a continuación se describen los denominados en UVR:
1) Cuota constante en UVR o amortización gradual en UVR: Consiste en la determinación de cuotas fijas mensuales en UVR que serán aplicadas durante la vigencia del crédito. Su principal característica consiste en un aumento mensual en el valor de la cuota en pesos de acuerdo al ajuste inflacionario al valor de la UVR;
2) Abono constante a Capital en UVR: En este sistema la amortización a capital es constante en UVR durante todo el préstamo, las cuotas son altas al principio y posteriormente van disminuyendo por la reducción en los intereses y el saldo adeudado. Cabe notar que el aumento mensual en pesos de la cuota es inferior a la inflación;
3) Cuota decreciente mensualmente en UVR cíclica por periodos anuales: Bajo este sistema las cuotas del crédito en UVR disminuyen mensualmente y vuelven a subir al cabo de 12 meses. La disminución anual equivalente debe ser igual a la inflación proyectada.
Por otro lado, están los sistemas de amortización en pesos:
1) Cuota constante amortización gradual en pesos: En esta modalidad la cuota es fija durante todo el préstamo y no depende de la inflación;
2) Amortización constante a capital: La cuota mensual disminuye a lo largo de la vida del crédito, siendo las primeras cuotas las más altas con una disminución acelerada posteriormente.
El contrato firmado deberá contener como mínimo la identificación de las partes involucradas, el monto en UVR o pesos, la destinación del crédito, sistema de amortización, los gastos de los tramites, las causales para activar la clausula aceleratoria (cancelación anticipada ), identificación del inmueble (dirección, linderos, documentos catastrales y matricula inmobiliaria), monto de la hipoteca, garantía de primer grado sobre la vivienda y demás condiciones exigidas por el establecimiento de crédito.
Después de la aprobación del crédito, el usuario deberá recibir extractos que detallen el sistema amortización, la tasa de interés efectiva anual, cotización de la UVR (si aplica), fecha de corte y fecha límite de pago, cuotas canceladas y el saldo.
De igual forma la entidad financiera debe entregar cada año un reporte del comportamiento histórico del crédito, una proyección del mismo para el año en curso y en caso que lo proyectado no coincida con lo real, deberá justificar las cambios (No se permite la capitalización de intereses).
El prestatario tiene la posibilidad de solicitar a la entidad financiera que le otorgo el crédito una cesión del mismo, para que otra institución bancaria lo administre.
Finalmente, se recomienda leer detenidamente todas las condiciones del préstamo y si posee alguna duda puede comunicarse con la Superintendencia Financiera de Colombia.
Por:
Héctor Mauricio Muñoz Serna
Administrador de Empresas con énfasis en finanzas
*Exclusivo para actualicese.co
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
