Concepto 55853 de 04-09-2013

DIAN
Concepto 55853
04-09-2013

Tema: Impuestos Nacionales
Descriptores: Régimen de las Propiedades Horizontales
Fuentes Formales: Ley 1607 de 2012 art 186, Ley 975 de 2001 arts. 31,32, 33, 83 y ss.

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Ref. Solicitud radicado 43546 del 26/06/2013.

De acuerdo con lo establecido por el artículo 20 del Decreto 4048 de 2008 y la Orden Administrativa 000006 de 2009, es función de este despacho absolver las consultas escritas que se formulen sobre la interpretación y aplicación en materia de impuestos nacionales, aduanera, comercio exterior y de control cambiarlo en lo de competencia de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales.

1- De conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012, las propiedades horizontales que presten servicios diferentes a los previstos en el objeto social de la propiedad, mantienen la calidad de no contribuyentes?

De Conformidad con el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 las personas jurídicas originadas en la constitución de la propiedad horizontal que destinan algún o algunos de sus bienes, o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales otorgada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001.

De otra parte, cuando la copropiedad desarrolla actividades distintas a las que prevé su objeto social, esta dependencia realizó un; análisis mediante el Concepto No. 13620 de marzo 6 de 2013, en el cual concluyo que en estos eventos se pierde la calidad de no contribuyente prevista en la ley.

"(…) La Ley 675 de 2001, consagró una exclusión de carácter fiscal para las copropiedades, en los siguientes términos:

"NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de Impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, (…)." (Resaltado fuera de texto)

La anterior disposición fue demandada ante la Corte Constitucional en acción de inexequibilidad, con el fin de que el Alto Tribunal determinara el alcance del beneficio allí consagrado, Es así como en sentencia C-812 de 2009, en fallo que tiene el efecto de cosa juzgada, la Corte aclaró:

"El propio artículo 33 de la Ley 675 de 2001 precisa que la persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal "tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias dé su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986": Por lo tanto, aún sin cumplir el proceso de desafectación regulado en la misma ley, si esa persona jurídica realiza actividades ajenas a su objeto social ("administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal"), pierde, por ese sólo hecho, tal calidad. Será competencia de las autoridades tributarias nacionales y municipales, en relación con los tributos nacionales en el primer caso, y con el de industria y comercio, en el segundo, determinar, en cada caso concreto, si una persona jurídica originada en la constitución de una propiedad horizontal, realiza actividades ajenas a su objeto social, las que serían materia de gravamen. De no ser así, las propiedades horizontales contarían con una ventaja tributaria injustificada en relación con otras personas jurídicas que se dedican al mismo tipo de actividad lucrativa, comercial, industrial o de servicios, o explotan de la misma manera privada bienes semejantes; y quienes trabaren relaciones comerciales con ellas gozarían también de una ventaja injustificada en comparación con el universo de quienes establecen cotidianamente relaciones comerciales con otras categorías de personas jurídicas".

De la anterior interpretación, es claro que para efectos tributarios, esto es la no sujeción de impuestos del orden nacional, la Corte precisó que el objeto social de la propiedad horizontal no es otro diferente del consagrado en el artículo 32 de la Ley 675 de 2001 – administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes, privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento dé propiedad horizontal: También fue expresa la sentencia al indicar que si una propiedad horizontal realiza actividades ajenas al objeto definido en la Ley, será competencia de la autoridad tributaria determinar el gravamen en cada caso (…)”

2- Si una copropiedad horizontal por desarrollar actividades diferentes a las previstas en su objeto social.se convierte en contribuyente del régimen tributario especial, en que casos procede la exoneración del beneficio neto excedente?

Las disposiciones para determinar la procedencia de la exoneración del beneficio neto para las entidades que pertenecen al régimen tributario especial del impuesto sobre la renta son aplicables a todos los contribuyentes que se enmarquen dentro de este régimen, en tal contexto se debe tener en cuenta lo señalado en los artículos 357 y siguientes del Estatuto Tributario, el Decreto 4400 de 2004, los cuales indican:

"ARTÍCULO 357. DETERMINACIÓN DEL BENEFICIO NETO O, EXCEDENTE. Para determinar el beneficio neto o excedente se tomará la totalidad de los ingresos, cualquiera sea su naturaleza, y se restará el valor de los egresos de cualquier naturaleza, que tengan relación de causalidad con los ingresos o con el cumplimiento de su objeto social de conformidad con lo dispuesto en este Título, Incluyendo en los egresos las Inversiones que hagan en cumplimiento del mismo. *

ARTÍCULO 358. EXENCIÓN SOBRE EL BENEFICIÓ NETO O EXCEDENTE. El beneficio neto o excedente determinado de conformidad con el artículo anterior, tendrá el carácter de exento cuando se destine directa o indirectamente, en el año siguiente a aquél en el cual se obtuvo, a programas que desarrollen dicho objeto social.

El beneficio neto o excedente generado en la no procedencia de los egresos, no será objeto del beneficio de que trata este artículo.

La parte del beneficio neto o excedente que no se invierta en los programas que desarrollen su objeto social, tendrá el carácter de gravable en el año en que esto ocurra."

3- Respecto de su inquietud acerca de si una copropiedad que pierde la calidad de no contribuyente se somete al gravamen del GMF, le manifestamos que en reiteradas oportunidades esta Oficina ha señalado.

"En el caso presente, como quiera, que el artículo 33 de la Ley 675 de 2001 ordena que la propiedad horizontal como persona jurídica no es contribuyente de impuestos nacionales en relación con las actividades propias de su objeto social, en los términos del artículo 1° del Estatuto Tributario no es sujeto pasivo del Gravamen a los Movimientos Financieros única y exclusivamente en aquella parte en quejas transacciones conserven estrecha identidad con dicho objeto social , exclusión que aplica en forma restringida a tales operaciones.  

En cuanto a las actividades propias del objeto social de la propiedad horizontal, es claro que su no sujeción al Gravamen a los movimientos financieros debe diferenciarse de las exenciones a este impuesto, pues éstas corresponden a aquellos eventos en los cuáles a pesar de que se dan todos los presupuestos previstos en la ley como generadores del impuesto, el mismo legislador por diversas razones estima que determinadas operaciones no deben ser gravadas.  

Así, cuando el artículo 879 del Estatuto Tributario enumera las diferentes operaciones que no deben ser objeto del Gravamen a los Movimientos Financieros, hace usó de la figura de la exención y la condiciona al cumplimiento de la obligación de identificar las cuentas en donde de manera exclusiva se manejen las operaciones exentas y limita a la existencia, de una sola cuenta identificada, para el mismo cliente, condiciones que tienen como finalidad exclusiva hacer efectiva la exención del gravamen.

De igual manera, con el objeto de hacer efectiva la exclusión del Gravamen a los Movimientos Financieros para las actividades que se desarrollan en estricto cumplimiento del régimen de; propiedad horizontal, deben identificarse las cuentas donde se manejen las operaciones excluidas con respecto de aquellas otras cuentas en donde se manejen operaciones de carácter comercial o de otra índole, desplegadas por las personas jurídicas surgidas del Régimen de Propiedad Horizontal, sobre las cuales el legislador no concedió la exención.

Así, con el objeto de dar cumplimiento a la exclusión del Gravamen a los Movimientos Financieros para la persona jurídica nacida en la constitución de la propiedad horizontal respecto de las actividades propias de su objeto social, se debe Informar a la respectiva entidad financiera de la apertura de las cuentas en las cuales se manejen tales recursos,

"…Por las razones, expuestas, aun cuando el parágrafo 2o del artículo 879 del Estatuto Tributario reglamentado por el artículo 11 del Decreto 449 de 2003 no es aplicable, en cuanto norma de exención a la persona jurídica nacida de la propiedad horizontal respecto de las actividades propias de su objeto social, sí es obligatoria la identificación de las cuentas para efectos de administración, operatividad y control de los impuestos, pues de otra manera las entidades retenedoras al carecer de esta información se verán precisadas a practicar la retención en la fuente del gravamen sobre todas las cuentas de las personas jurídicas enunciadas, sin distinción alguna. .." doctrina confirmada mediante el oficio 013620 de marzo 6 de 2013, que por contener la doctrina oficial, se anexan para su conocimiento.

4- Pregunta igualmente si en el caso anterior la copropiedad adquiere la calidad de contribuyente de impuestos territoriales tema respecto del cual esta entidad carece de competencia para pronunciarse, razón por la cual se remitirá a la. Dirección de Apoyo Fiscal DAFF, para lo de su competencia.

5. Una propiedad horizontal que por desarrollar actividades distintas a su objeto social se convierte en contribuyente del impuesto sobre la renta, es contribuyente igualmente del impuesto sobre la renta para la equidad CREE?

Como ya lo señalamos, en efecto de conformidad con el artículo 33 de la ley 675 de 2001 y 186 de la ley 1607 de 2012, la persona jurídica que surge de la copropiedad horizontal es una entidad sin ánimo de lucro pero será contribuyente o no según realice las actividades estudiadas anteriormente.

Mediante el oficio 38464 de junio 24 de 2013, esta oficina se refirió al caso de las entidades sin ánimo de lucro que por desarrollar actividades comerciales deben tributar con el impuesto sobre la renta, y concluyó que no obstante, si conservan la calidad de entidades sin ánimo de lucro, no son contribuyentes del nuevo impuesto sobre la renta para la equidad -CREE. Por considerarlo aplicable al caso, se remite para su conocimiento.

6. De conformidad con el artículo 47 de la Ley 1607 de 2012, el administrador de la copropiedad por la prestación del servicio de parqueadero en los bienes comunes, debe inscribirse en el régimen común a pesar de que como persona natural pertenece al régimen simplificado?  

El artículo 47 de la ley 1607 de 2012 que adicionó el Estatuto Tributario con el artículo 462-2, dispone:  

"Artículo 462-2. Responsabilidad en los servicios de parqueadero prestado por las propiedades horizontales. En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio."

Como se observa la responsabilidad frente al impuesto sobre las ventas surge como consecuencia de la prestación del servicio de parqueadero por las propiedades horizontales y por ende sobre los bienes comunes de la copropiedad.  

Ahora para el casó consultado, debe tenerse en cuenta el artículo 36 de la Ley 675 de 2001 que consagra los órganos de dirección y administración de estas copropiedades:

"ARTÍCULO 36. ÓRGANOS DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio o conjunto"  

De manera concordante el CAPITULO XI de la referida ley consagra:

"DEL ADMINISTRADOR DEL EDIFICIO O CONJUNTO.

ARTÍCULO 50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal dé la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias;" resaltado fuera de texto.  

Es decir, que cuando el administrador en ejercicio de sus funciones celebre los contratos para la prestación del servicio de parqueadero de las zonas de las copropiedades, está cumpliendo con el mandato para el cual se le ha contratado, siendo responsable del régimen común la copropiedad.

En tal sentido el artículo 16 del Decreto 1794 del 21 de agosto de 2013 claramente dispone:

"ARTÍCULO 16. Responsabilidad en el impuesto sobre las ventas de las personas Jurídicas originadas en la constitución de Propiedad Horizontal.-Conforme con lo establecido en el artículo 186 de la ley 1607.de 2012 en concordancia con lo previsto en el artículo 462-2 del Estatuto Tributario, son responsables del régimen común del impuesto, sobre las ventas las personas jurídicas originadas en la constitución de propiedad horizontal, que destinen algún o algunos de sus bienes o áreas comunes para la explotación comercial o industrial, generando algún tipo de renta, a través de la ejecución de cualquiera de los hechos generadores de IVA, entre los que se encuentra la prestación del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes.  

Las propiedades horizontales de uso residencial no son responsables del impuesto sobre las ventas por la prestación del servicio directo de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes, con fundamento en lo dispuesto por el parágrafo 2° del artículo 186 de la Ley 1607 de 2012.  

7- Cual es el periodo gravable del impuesto sobre las ventas de una copropiedad que por prestar el servicio de parqueadero es responsable del impuesto sobre las ventas desde el año 2013?  

El artículo 61 de la Ley 1607 de 2012 que modificó el artículo 600 del Estatuto Tributario, consagró 3 periodos gravables diferentes para los responsables del impuesto sobre las ventas  

"Artículo 600. PERIODO GRAVADLE DEL IMPUESTO SOBRE LAS VENTAS. El período gravable del impuesto sobre las ventas será así:

 1. Declaración y pago bimestral para aquellos responsables de este impuesto, grandes contribuyentes y aquéllas personas jurídicas y naturales cuyos ingresos brutos a 31 de diciembre del año gravable anteriores, iguales o superiores a noventa y dos mil (92.000) UVT y para los responsables, de que tratan los artículos 477 y 481 de este Estatuto. Los períodos bimestrales son: enero-febrero; marzo-abril; mayo-junio; julio-agosto; septiembre-octubre; y noviembre-diciembre.

2. Declaración y pago cuatrimestral para aquellos responsables de este impuesto, personas jurídicas y naturales cuyos ingresos brutos a 31 de diciembre del año gravable anterior sean iguales o superiores a quince mil (15.000) UVT pero inferiores a noventa y dos mil (92.000) UVT. Los periodos cuatrimestrales serán enero-abril; mayo-agostó; y septiembre-diciembre

3. Declaración anual para aquellos responsables personas jurídicas y naturales cuyos ingresos brutos generados a, 31 de diciembre del año gravable anterior sean inferiores a quince mil (15.000) UVT. El periodo será equivalente al año gravable enero-diciembre. (…)"

Como se observa, la determinación del periodo gravable, esta dada en consideración a los ingresos brutos del responsable a 31 de Diciembre del año gravable anterior, y no en consideración al monto de operaciones por concepto del impuesto sobre las ventas. En tal sentido corresponde a cada copropiedad como responsable determinar, se reitera, atendiendo los ingresos brutos señalados en la norma, cual es su período gravable.

8- Pregunta igualmente si es necesario actualizar el RUT de la copropiedad que desde el 1 de mayo es agente retenedor del impuesto sobre la renta para la equidad -CRE.

Conforme con el artículo 555-2 del Estatuto Tributario, adicionado por el artículo 19 de la Ley 863 de 2003, el Registro Único Tributario constituye el mecanismo único para identificar ubicar y clasificar a las personas y entidades responsables del régimen común y los responsables del régimen simplificado, entre otros.

En este contexto, cada que se produzca una modificación en la información del contribuyente que deba estar incluida en el RUT, este deberá actualizarse y la calidad de agente retenedor del CREE de igual manera una vez la entidad disponga tal actualización.  

No obstante, para efectos de la retención del impuesto sobre la renta para la equidad-CREE, hay que señalar que el Decreto 1828 de agosto 27 de 2013 modificó este mecanismo y consagró solamente la autorretención a cargo de quienes sean sujetos pasivos del impuesto, eliminando en consecuencia la retención por parte de quien efectúa el pago o abono al sujeto pasivo.

"ARTÍCULO 2. AUTORRETENCIÓN.

A partir del-1° de septiembre de 2013, para efectos del recaudo y administración del impuesto sobre la renta para la equidad -CREE, todos los sujetos pasivos del mismo tendrán la calidad de autorretenedores

9- Respecto dé su pregunta sobre la calidad de responsables del IVA de las Unidades Inmobiliarias

Cerradas, por la prestación del servicio de estacionamiento.

De conformidad con el artículo 64 de la ley 675 de 2001. "Las Unidades Inmobiliarias. Cerradas quedaran sometidas a las disposiciones de esta ley, que les sean Íntegramente aplicables.

Las Unidades Inmobiliarias Cerradas se constituirán por los administradores de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal llamados a integrarla, y que lo soliciten por lo menos un número no inferior al ochenta por ciento (80%) de los propietarios”.

Y según el artículo 83 del mismo texto legal "Las unidades Inmobiliarias Cerradas son personas jurídicas sin ánimo de lucro que no están obligadas al pago del impuesto de renta y complementarios."  

Acorde con lo anterior, y dado que la ley 675 de 2001 prevé la incidencia que sus disposiciones ,si estas entidades no contribuyentes del impuesto sobre la renta para obtener recursos distintos de las expensas comunes destinan bienes que produzcan renta realicen actividades comerciales y/o de, prestación de servicios paralelas a las actividades propias de su objeto; social, entran en el ámbito comercial y/o de prestación de servicios, hechos que acarrean el cumplimiento de las obligaciones fiscales, que corresponden a quienes son responsables del impuesto sobre las ventas. En este punto les resulta aplicable lo manifestado en el, Concepto No. 13620 de marzo 6 de 2013 inicialmente referido.  

10. Finalmente pregunta si para la propiedad horizontal es obligatorio presentar las declaraciones tributarias firmadas por revisor fiscal, cuando en los estatutos no se contempla esta figura como obligatoria.

Al respecto, las normas del Estatuto Tributario que exigen la firma del revisor fiscal, remiten para el efecto a aquellas que regulan la materia, así por ejemplo, los artículos 596, 602 y 606 del Estatuto Tributario, respecto del contenido de las declaraciones y de la firma de las declaraciones por revisor fiscal disponen:  

"La firma del revisor fiscal cuando se trate de contribuyentes obligados a llevar libros de contabilidad y que de conformidad con el Código de Comercio y demás normas vigentes sobre la materia, estén obligados a tener Revisor Fiscal."

Corresponderá en cada caso al contribuyente determinar si conforme con el Código de Comercio o disposiciones especiales, está obligado a tener revisor fiscal.

En los anteriores términos se resuelve su solicitud y cordialmente le informamos que tanto la normatividad en materia tributaria, aduanera y cambiaria, como los conceptos emitidos por la Dirección de Gestión Jurídica en estas materias pueden, consultarse directamente en nuestras bases de datos jurídica ingresando a la página electrónica de la DIAN: www.dian.gov.co siguiendo los iconos: "Normatividad" – "técnica" y seleccionando "Doctrina" y Dirección Gestión Jurídica.

Atentamente,

(Fdo.) LEONOR EUGENIA RUIZ DE VILLALOBOS,
Subdirectora de Gestión Normativa y Doctrina.