Contrato de promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, un acuerdo entre dos partes que establece las bases para la celebración de un contrato de compraventa definitivo.

A continuación, te explicamos las principales características de la promesa de compraventa.

El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es un acuerdo preliminar que contempla una “obligación de hacer”: celebrar el contrato de compraventa prometido.

La promesa de compraventa se distingue principalmente por su objetivo de asegurar que las partes comprometidas suscribirán un contrato adicional en el futuro. De esta manera, surge la obligación para las partes que implica la celebración del contrato prometido.

Características de la promesa de compraventa

El objeto de la promesa es la concreción del contrato posterior; si la promesa entre las partes es la entrega de un bien a cambio del pago de un precio en dinero con la finalidad de transferir la propiedad de la cosa a un comprador, el contrato posterior será un contrato de compraventa.

El contrato de promesa tiene las siguientes características y requisitos:

• Temporalidad limitada: su existencia se encuentra limitada en el tiempo al cumplimiento de un plazo o condición. Al respecto, la Corte Suprema ha hecho especial énfasis en que el plazo o condición no puede ser indefinido o vago, debe ser determinado o, cuando menos, determinable.
• Contrato preparatorio: su finalidad principal es sentar las bases de la celebración de un acuerdo posterior y definitivo.
• Contrato bilateral: genera obligaciones para ambas partes.
• Solemne: la promesa de compraventa debe constar por escrito y se deben especificar los detalles del futuro contrato prometido.
• Obligación de hacer: la obligación de hacer está sometida al cumplimiento de un plazo o condición.

Ahora bien, con las nuevas tecnologías, se ha contemplado la posibilidad de que se suscriba un contrato de promesa mediante mensaje de datos. Al respecto, jurisprudencialmente se ha afirmado que el requisito de que la promesa conste por escrito se satisface desde que: (I) se pueda acceder a este y (II) la firma electrónica utilizada cumpla con los atributos de autenticidad e integridad.  

Finalmente, también se debe destacar que es posible que en un contrato de promesa se incurra en lesión enorme. Al respecto, se debe tener en cuenta que el precio fijado en la promesa de compraventa es la referencia principal para determinar si existió o no lesión enorme en el contrato de venta definitivo.

Es decir, para establecer el justo precio, los jueces deben remitirse al valor que las partes acordaron libremente en el momento de celebrar la promesa, no necesariamente al valor del bien en la fecha de la escritura.  

Para profundizar sobre el contrato de promesa de compraventa, te invitamos a consultar nuestra Cartilla Práctica Contratos comerciales: fundamentos legales y autonomía de la voluntad en los negocios mercantiles.

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