Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Infografía (haz click en la imagen para ampliar)
En la rendición de cuentas que hizo la Junta Central de Contadores el pasado 14 de abril de 2011 se puso en evidencia que una de las causales por las que más se efectúan procesos disciplinarios contra los Contadores Públicos es por su deficiente ejercicio de la Revisoría Fiscal en las Copropiedades (véase la conferencia “35 conductas por las que se sanciona a un Contador Público”).
Y es que tal parece que muchos Contadores Personas naturales (para no incluir a las firmas de contadores), han visto en ese sector de las Copropiedades un lugar ideal para “adquirir experiencia” pues muchos de los que se prestan para ocupar los cargos de Contador y de Revisor en esas entidades son a veces personas recién egresadas.
Pero lo cierto es que el ejercicio de los cargos de Contador y en especial el de Revisoría fiscal en las Copropiedades (ya sean de vivienda, o de comercio, o mixtas) es algo que también reviste mucha importancia pues están en juego las sanciones (suspensiones, cancelaciones de matrícula, etc.) que podrá imponer la Junta Central a los que no ejerzan debidamente dichos cargos.
Por tal motivo, a continuación efectuamos una recopilación de normas y materiales básicos que todos aquellos que ejercen esos cargos en las Copropiedades harían bien en tener presentes:
De entre los artículos de la La Ley 675 de 2001, que regula todos los aspectos de las copropiedades, los que se relacionan con el ejercicio de la Revisoría Fiscal son:
a) ARTÍCULO 8, el cual menciona que en el proceso de obtención de la personería jurídica de la copropiedad, se deben adjuntar los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la Revisoría Fiscal.
b) ARTÍCULO 38. Que menciona, entre las funciones de la Asamblea de Copropietarios, la de Elegir y remover, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
c) ARTÍCULO 39. Que menciona que los momentos en que se deberá reunir La Asamblea General de Copropietarios, indicando que se podrá reunir en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria que pueden realizar, entre otros, el Revisor Fiscal.
d) ARTÍCULO 42. Que menciona que el Revisor Fiscal podrá dar fe sobre las decisiones que adopte la Asamblea de Copropietarios en reuniones no presenciales. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios.
e) ARTÍCULO 49, donde se indica que el Revisor Fiscal figura entre los que podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
f) ARTÍCULO 56, el cual establece que los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal, contador público (titulado o autorizado tal como lo aclaró la corte en su Sentencia C-738 de 2002), con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios. Esta norma indica que el Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto.
g) ARTÍCULO 57, que establece las funciones del Revisor Fiscal, indicando que le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente ley.
En la página de la junta central están publicadas las láminas de una conferencia del año 2009 hecha por el abogado Andrés Martínez Díaz (autor del Libro «La propiedad horizontal y su Administración»), conferencia en la que analizó el ejercicio de la Revisoría Fiscal en las copropiedades
Además, el Consejo Técnico de la Contaduría, en Febrero de 2008, expidió su Orientación Profesional sobre el Ejercicio Profesional de la Contaduría Pública en Entidades de Propiedad horizontal ( que reemplazó en su totalidad las orientaciones N° 003 de 29 de septiembre de 2001, N° 007 del 30 de septiembre de 2003 y y N° 010 de diciembre de 2005). En la página web de dicho Consejo se puede leer la versión actualizada a Julio de 2008 de dicha Orientación Profesional .
En las páginas 31 a 35 de esa Orientación se encuentran las opiniones del Consejo respecto a la Revisoría Fiscal en dichas copropiedades (véase los numerales «3.8 Ejercicio de la Revisoría Fiscal», «3.8.4. Nombramiento y Remuneración», «3.8.5. Período», «3.8.6. Inhabilidades e incompatibilidades», «3.8.7 Funciones», «3.8.8. Informes», «3.8.9. Evidencia y Pruebas», «3.8.10. Responsabilidades»
De otra parte, La DIAN también ha emitido doctrinas sobre la Revisoría Fiscal en copropiedades como la contenida en su concepto 021887 de Abril de 2005 donde indica que el nombramiento voluntario de Revisor fiscal que hagan los edificios o conjuntos de uso residencial, no obliga a que las declaraciones tributarias de la propiedad horizontal deban ser firmadas por revisor fiscal y por tanto, si no las firma, entonces no se puede alegar que la declaración se vaya a tomar como no presentada (ver artículo 580 del Estatuto Tributario)
Es importante destacar también que los artículos 22 y 125 del Decreto 2649 de 1993, en los parágrafos que les fueron adicionados con el Decreto 1878 de Mayo de 2008, establece que en las entidades de naturaleza no comercial (como lo serían las copropiedades), no hay obligación de hacer los 5 Estados Financieros ni tampoco de llevar el Libro Diario.
Por último, recomendamos también examinar las respuestas que sobre el tema de Propiedad horizontal se han dado en los meses más recientes en nuestro espacio de los Consultorios Gratuitos. Además, se puede consultar nuestra publicación “Guía de Propiedad Horizontal”, y los múltiples editoriales que hemos publicado sobre el tema.
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