Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede celebrarse por períodos determinados establecidos por las partes, a falta de este acuerdo se entenderá pactado por el término de un (1) año.
Una vez cumplido dicho término, ¿debe prorrogarse o renovarse el contrato?
El artículo 2 de la Ley 820 de 2003 establece que el contrato de arrendamiento es aquel en el que dos (2) personas se obligan recíprocamente: una a conceder el goce del inmueble destinado a vivienda de manera total o parcial y la otra a pagar un canon de arrendamiento. Este tipo de contrato puede ser celebrado por el tiempo que dispongan las partes, y a falta de este acuerdo se entenderá pactado por el término de un (1) año.
El artículo 6 de la ley en mención determina que el contrato de arrendamiento se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el término inicialmente pactado siempre que cada una de las partes haya cumplido con sus obligaciones y no manifiesten su voluntad de darlo por terminado.
Lo anterior supone que, si una de las partes o ambas no manifiestan expresamente la intención de terminar el contrato con los tres (3) meses de anticipación que establece la ley, este se prorrogará en iguales términos. Por ejemplo, si se firmó un contrato por seis (6) meses y no se entregó un preaviso por ninguna de las partes, una vez se cumpla este término, el contrato volverá a ejecutarse por seis (6) meses más, y deberán pagarse las respectivas multas previstas en el contrato en caso de que se termine sin la entrega del correspondiente preaviso.
Al respecto, conviene mencionar que, aunque el contrato continúe en iguales condiciones, se producirá un incremento en el canon de arrendamiento, que para este año será del 1,61 % según el índice de precios al consumidor –IPC– del año 2020, de conformidad con lo previsto en el artículo 20 de la Ley 820 de 2003 (este aumento solo aplica para contratos pactados por el término de un año).
Esto no supone una renovación del contrato, solo es un aumento que autoriza directamente la ley debido a la inflación o pérdida del poder adquisitivo de la moneda que se genera todos los años.
En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica cómo procede la prórroga automática en el contrato de arrendamiento:
La renovación del contrato se presenta cuando las partes de común acuerdo requieren cambiar aspectos de este, lo cual, como fue mencionado, no aplica para el incremento del precio debido a que este se encuentra previsto en la ley.
Ante lo ya dicho se tiene lo siguiente: si las partes necesitan cambiar algo más que el precio, deben modificar el contrato o hacer uno nuevo, pues la prórroga solo permite extender la duración del contrato e incrementar el valor del canon; por lo tanto, si se necesita llegar a un acuerdo sobre asuntos distintos a los mencionados, se tendrá que realizar una renovación del contrato.
Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica, a continuación, aspectos relacionados con la renovación de contratos de arrendamiento:
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