Aunque comprar vivienda sobre planos es recomendable, tiene sus riesgos

Las exigencias de los adelantos, el tener que lidiar con posibles retrasos, incumplimiento y hasta la quiebra de las empresas constructoras son posibles obstáculos que se pueden presentar al tomar esta alternativa.

La figura tradicional siempre ha sido construir primero y vender después, sin embargo, esto le puede representar al constructor un mayor costo financiero si no logra vender los inmuebles antes que se venza el crédito que adquirió para construir.

Ahora, existe la alternativa de vender sobre planos, donde el constructor primero vende el proyecto y luego, cuando tenga un número de compradores que aseguren el punto de equilibrio y ganancias, empieza a construir.

Ventajas de comprar vivienda sobre planos

El precio que negocia con el vendedor desde el comienzo, se mantiene hasta cuando la vivienda está construida y lista para entregarse, pero cuando la obra concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se ha incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización. La cuota inicial se paga por partes durante el tiempo que demore la construcción.

Para que el sistema de compra sobre planos funcione en términos de seguridad y transparencia, siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria, cuya función principal es la de administrar los dineros de los compradores, asegurando que se inviertan en la construcción de la obra en los términos que el constructor ofreció. De igual forma, la fiduciaria también garantiza la devolución de los dineros, si la obra finalmente no se lleva a cabo.

¿Cuál es el proceso?

En este proceso participa una fiduciaria la cual garantiza que los recursos entregados por el cliente les serán devueltos bajo las condiciones pactadas si no se construye el proyecto.

Quien piense comprar debe tener presente que el documento que firma inicialmente no es la promesa de compraventa; el comprador celebra un contrato, encargo fiduciario, en el que realiza una inversión encaminada a la posterior compra de la vivienda.

El contrato de encargo fiduciario no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cantidad de dinero pactado para iniciar el negocio. Esta se encarga de administrar los recursos y desembolsarlos al constructor cuando se cumplan varias condiciones.

Firmado el contrato, el potencial comprador o inversionista debe esperar a que se venda un número determinado de viviendas con las que el constructor podrá iniciar la obra (es decir, cuando logra el punto de equilibrio) que estará establecido en el contrato de encargo fiduciario.

Al llegar a un punto de equilibrio, el constructor celebra la promesa de compraventa con los potenciales compradores, para que la fiducia desembolse el dinero entregado por ellos. Así la empresa constructora ejecutará el proyecto.

Cuidado con las cláusulas

Como lo publica Metro Cuadrado, el comprador debe realizar un contrato como si la fiduciaria no estuviera de por medio. Hay que verificar que todas las cláusulas estén completas y tome las precauciones del caso. Tenga presente que el documento contenga lo siguiente:

• La indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.
• Los requisitos y el plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.
• El monto o porcentaje de penalización -si el contrato lo prevé- que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.
• El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.
• La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.
• La posibilidad de que las condiciones técnicas y financieras cambien, previa comunicación escrita.

Lo que debe contener el documento

Por otra parte, la Superintendencia Financiera de Colombia recomienda al comprador que haga el contrato como si no existiera fiduciaria alguna, que verifique que todas las cláusulas estén completas y tome las precauciones que considere necesarias. Según la Subsecretaría de Control de Vivienda, el documento debe contener como mínimo la siguiente información:

• Indicación clara de que se trata de un encargo fiduciario y no una promesa de compraventa.
• Requisitos y plazo en que se deben cumplir para desembolsar los recursos al constituyente del encargo.
• Monto o porcentaje de penalización que se debe aplicar en caso de que una de las partes desista del negocio.
• El detalle de los costos, las deducciones y el término de las devoluciones cuando no se cumplan los requisitos establecidos.
• La descripción completa de los linderos, las dependencias, las áreas y la ubicación de los bienes separados.