Casos de identificación y reconocimiento de contratos de arrendamiento en las Pymes

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  • Publicado: 20 septiembre, 2017

Casos de identificación y reconocimiento de contratos de arrendamiento en las Pymes

En este editorial se presentan algunos casos prácticos en los que se abordan los lineamientos de la sección 20 del Estándar para Pymes y que permiten evidenciar –gracias a las características y condiciones del contrato– si se está ante un arrendamiento operativo o financiero.

La NIIF 16 será la norma que sustituya la NIC 17 que se encuentra actualmente vigente para las entidades de grupo 1; esta versión actualizada de la norma trae una nueva forma de clasificar los arrendamientos, ya que en la NIC 17 se clasificaban como arrendamientos financieros u operativos (en tanto que este y otros conceptos cambian, recomendamos revisar nuestro editorial NIIF 16 sobre arrendamientos: cambios que se deben tener en cuenta en medio de los contratos.

Ahora bien, el objeto de estudio de este editorial es presentar la forma en la que se clasifican los contratos según los lineamientos de la sección 20 del Estándar para Pymes.

Lo primero que debe tenerse en cuenta es que un contrato de arrendamiento es un acuerdo que se establece a través de un contrato, en el que se indica que el arrendador percibe una suma de dinero por parte del arrendatario, quien entrega este dinero a cambio de utilizar un bien durante un período establecido.

“arrendamiento financiero (en el que se transfieren en su mayor parte los riesgos y ventajas del bien) o arrendamiento operativo (no se transfieren en su mayor parte los riesgos y ventajas del bien)”

Ahora bien, el Estándar para Pymes establece que existen dos tipos de clasificaciones para los contratos: arrendamiento financiero (en el que se transfieren en su mayor parte los riesgos y ventajas del bien) o arrendamiento operativo (no se transfieren en su mayor parte los riesgos y ventajas del bien).

A su vez, existen ciertas características y condiciones que permiten evidenciar si se está ante un contrato de arrendamiento financiero u operativo. A continuación, a través de algunos casos mostraremos la manera de identificar los contratos evaluando dichas características.

Caso 1

A la fecha de transición, la empresa A ha ocupado una oficina en alquiler desde hace 20 años. La administración desea saber si debe reconocer este contrato como un arrendamiento operativo o financiero.

La anterior es una situación que se suele presentar a menudo, en la que una empresa utiliza durante muchos años el predio donde se encuentra y por tanto se suscita la duda de si el tiempo sería o no un factor determinante en el reconocimiento del contrato; ante esto, se debe tener en cuenta que sin importar el tiempo en que se utilice el lugar, se debe identificar si el arrendatario tiene o no los riesgos y beneficios del bien, mientras esto no suceda y el arrendatario este obligado a seguir pagando un arrendamiento, el contrato se clasifica como operativo.

Caso 2

La constructora X utiliza maquinaria pesada alquilada. Los contratos se firman por períodos anuales. Tiene una grúa desde hace 7 años y se estima que la seguirá usando de manera indefinida.

Del anterior caso se debe precisar que, aunque los contratos se firman por períodos anuales, y debido a que la entidad lleva utilizando 7 años la máquina para su operación y el dueño de la constructora no estima cuándo dejará de usarla, debe presumirse que la utilizará de forma indefinida.

Ahora bien, identificando que el plazo es indeterminado, y aunque la entidad va a seguir utilizando el activo, no se puede concluir que el contrato cubra la mayor parte de la vida económica de este, debido a que los contratos se renuevan de forma anual.

Por lo anterior, puede decirse que, aunque el arrendatario utilice la grúa hasta el fin de la vida útil de este activo, tiene un vencimiento anual que no lo obliga a hacerlo. Por esto, no es necesario verificar más características en este tipo de contrato ya que con la renovación anual se puede concluir inmediatamente que se trata de un arrendamiento operativo.

Caso 3

La empresa A alquiló un torno por un término de 1 año. El arrendador ofrece la posibilidad de adquirir la propiedad del torno con las siguientes condiciones: $20.000.000 al finalizar el año 1, $15.000.000 al finalizar el año 2, $10.000.000 al finalizar el año 3 y así sucesivamente. Sí el arrendatario utiliza el activo por un término ininterrumpido de 5 años, obtiene la propiedad sobre el activo. El valor razonable del torno al inicio del contrato es de $30.000.000, su vida útil se estima en 10 años, el valor del canon es de $6.000.000.

Para resolver el caso se hace necesario revisar la siguiente información incluida en la tabla:

¿La administración de la empresa A espera usar el activo por un término de 5 años?

No

Arrendamiento financiero

Arrendamiento operativo

¿La entidad piensa hacer uso de la opción de compra antes de los 5 años?

No

Arrendamiento financiero

Arrendamiento operativo

 

“siempre se debe tener en cuenta cuál es la expectativa de la administración frente al activo”

De lo anterior, se puede concluir que siempre se debe tener en cuenta cuál es la expectativa de la administración frente al activo. En este caso, se trata de un contrato de arrendamiento operativo que incluye una cláusula que puede convertir el arrendamiento en financiero, dependiendo de la decisión de la administración.

Caso 4

Una entidad alquila una máquina cuyo valor razonable es de $100.000.000. El contrato es por un término de 3 años, con un canon de $3.500.000. Al final del contrato, la entidad puede quedarse con la máquina pagando $10.000.000. La vida útil es de 20 años.

Al analizar el plazo de contrato el cual es de 3 años y la vida económica de la máquina es de 20 años, se podría decir que en relación con el plazo del contrato no se puede concluir que el arrendamiento sea financiero, ya que el plazo del contrato solo cubre el 15 % de la vida económica del activo.

Ahora bien, el Estándar para Pymes establece que si el arrendatario va a pagar prácticamente lo que vale el activo a lo largo del contrato se clasifica el contrato de arrendamiento como financiero; para concluir esto se deben definir las siguientes variables:

Valor razonable del activo $100.000.000
Plazo 36 meses
Canon $3.500.000
Tasa de interés de mercado (Hipoteca) 1.3 %
Opción de compra $10.000.000
Valor presente $106.396.235
*Hallar valor presente con la fórmula +VA(tasa;nper;pago;[vf];[tipo])

De acuerdo a lo anterior, la entidad estaría pagando $106.396.235 por un activo que tiene un valor razonable de $100.000.000, por tanto, y debido a que el valor presente de los pagos mínimos futuros es prácticamente lo que cuesta el activo, se trata de un contrato de arrendamiento financiero.

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