Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El contrato de anticresis es una figura utilizada para obtener financiación, o bien para obtener el derecho a usar un activo por un tiempo determinado. En este editorial se presentan dos ejemplos de contratos de anticresis y su tratamiento contable.
La anticresis es un contrato por medio del cual un deudor entrega al acreedor una finca raíz, con la finalidad de que la deuda pactada sea cancelada con el usufructo obtenido del bien entregado.
En las cláusulas del contrato de anticresis puede pactarse el intercambio de una suma de dinero al inicio y al final del contrato, o un único pago al inicio o al final, dependiendo de las pretensiones de cada una de las partes.
El contrato de anticresis da lugar al reconocimiento de un arrendamiento operativo en los estados financieros del propietario del inmueble (ver nuestro editorial Contratos de anticresis: reconocimiento según el Estándar Internacional). El reconocimiento contable del contrato depende principalmente de las condiciones pactadas en el mismo, en términos de transferencia de recursos, plazos y otras condiciones.
Observemos los siguientes casos:
Sandra Acosta es propietaria de una hacienda de 50 hectáreas en cercanías a Villavicencio, y desea adquirir un edificio en Cali, el cual tiene un costo de $700 millones.
Para obtener los recursos y adquirir el inmueble en Cali, Diana Luna le ofrece facilitarle los $700 millones a cambio de usufructuar la hacienda durante 5 años. Al cabo de dicho período Sandra Acosta le devolverá a Diana Luna los $700 millones, sin intereses.
En este caso Sandra Acosta deberá, en primer lugar, clasificar la hacienda como una propiedad de inversión, pues el contrato de anticresis se asimila a un contrato de arrendamiento operativo.
Cuando recibe los $700.000.000 debe reconocer una cuenta por pagar a Diana Luna:
| Cuenta | Débito | Crédito |
| Obligaciones financieras | $700.000.000 | |
| Banco | $700.000.000 |
Sandra debe reconocer un ingreso por arrendamientos y una cuenta por cobrar a Diana Luna, por el valor equivalente a los intereses de la deuda, que serán pagados con el derecho a utilizar el activo.
Para establecer el valor por el cual debe reconocerse este ingreso, es necesario calcular los intereses que se generarían si Sandra Acosta solicitara este dinero prestado a una entidad financiera, entregando como garantía el inmueble. Supongamos que la tasa de interés que le cobrarían es del 10% EA.
Con estos datos, los intereses generados se calculan así:
$700.000.000 x 10% = $70.000.000
A partir de este resultado Sandra Acosta reconocerá lo siguiente en sus estados financieros:
| Cuenta | Débito | Crédito |
| Ingresos por arrendamientos | $70.000.000 | |
| Cuentas por cobrar | $70.000.000 |
| Cuenta | Débito | Crédito |
| Costos por préstamos | $70.000.000 | |
| Cuentas por pagar | $70.000.000 |
| Cuenta | Débito | Crédito |
| Cuentas por pagar | $70.000.000 | |
| Cuentas por cobrar | $70.000.000 |
Por último, Sandra le paga a Diana los $700.000.000 al finalizar el quinto año, con lo cual da de baja el pasivo financiero:
| Cuenta | Débito | Crédito |
| Obligaciones financieras | $700.000.000 | |
| Banco | $700.000.000 |
Como puede observarse, el contrato de anticresis generó el reconocimiento de una cuenta por cobrar por concepto de arrendamientos y una cuenta por pagar por concepto de intereses, las cuales se compensan inmediatamente por acuerdo entre las partes.
Es posible que Sandra y Diana hayan acordado que la deuda misma se cancelará con el usufructo de la hacienda por parte de Diana, en un plazo total de 10 años.
En este caso es necesario establecer el valor del arrendamiento que debe reconocer Sandra, el cual será igual a lo que sería la cuota de un crédito por el mismo valor, entregando la hacienda como garantía.
El valor del canon anual sería:
| Monto |
$700.000.000 |
| Tasa |
10% |
| Plazo |
10 |
| Cuota |
$113.921.773 |
La cuota se calculó con la función de Excel =pago(tasa;nper;va), donde:
tasa: es la tasa de interés para un crédito similar.
nper: es el plazo del contrato.
va: es el valor inicial del préstamo, es decir $700.000.000.
Sandra Acosta debe reconocer un ingreso por arrendamientos por valor de $113.921.773, los cuales compensará con la cuota anual que debe reconocer por concepto del préstamo de $700.000.000.
El préstamo se reconocerá a lo largo de los 10 años de acuerdo con la siguiente tabla de amortización:
| Año | Saldo inicial | Cuota | Interés | Abono a capital | Saldo final |
| 1 | $700.000.000 | $113.921.776 | $70.000.000 | $ 43.921.776 | $ 656.078.224 |
| 2 | $656.078.224 | $113.921.776 | $65.607.822 | $ 48.313.954 | $ 607.764.270 |
| 3 | $607.764.270 | $113.921.776 | $60.776.427 | $ 53.145.349 | $ 554.618.920 |
| 4 | $554.618.920 | $113.921.776 | $55.461.892 | $ 58.459.884 | $ 496.159.036 |
| 5 | $496.159.036 | $113.921.776 | $49.615.904 | $ 64.305.873 | $ 431.853.163 |
| 6 | $431.853.163 | $113.921.776 | $43.185.316 | $ 70.736.460 | $ 361.116.703 |
| 7 | $361.116.703 | $113.921.776 | $36.111.670 | $ 77.810.106 | $ 283.306.597 |
| 8 | $283.306.597 | $113.921.776 | $28.330.660 | $ 85.591.117 | $ 197.715.480 |
| 9 | $197.715.480 | $113.921.776 | $19.771.548 | $ 94.150.228 | $ 103.565.251 |
| 10 | $103.565.251 | $113.921.776 | $10.356.525 | $103.565.251 | – |
Juan David Maya Herrera
Consultor de Estándares Internacionales de Información Financiera
*Exclusivo para actualícese.com
Fundada en el año 2000 con la misión de “elevar el nivel profesional del Contador Público”
