Administrador en una propiedad horizontal: ¿a quién corresponde su designación?


Administrador en una propiedad horizontal: ¿a quién corresponde su designación?

Los órganos de administración en una copropiedad tienen entre sus funciones la asignación de personas para el desempeño de determinados cargos, entre los que se encuentra el del administrador.

Conoce cuáles órganos de la copropiedad se encuentran facultados para realizar dicha asignación.  

El administrador es la persona encargada de dirigir y gestionar todos los asuntos relacionados con la copropiedad. Para esto tiene facultades de ejecución, conservación y recaudo. Además, funge como representante legal de la persona jurídica.

Lo anterior supone que tiene la obligación de adelantar las acciones necesarias para el buen funcionamiento de la copropiedad, garantizar el mantenimiento de las edificaciones, realizar el cobro de cuotas de administración, multas, etc., y representar a la copropiedad en todos los escenarios dispuestos para tal efecto (estrados judiciales, alcaldías, cámaras de comercio, entre otras entidades).

Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, a continuación explica las funciones que debe cumplir el administrador en una copropiedad:

Elección, asignación y remoción del administrador

“será la asamblea de copropietarios quien deba nombrar al administrador, salvo que exista consejo de administración, caso en el cual le corresponderá dicho nombramiento a este último”

Frente a esto tenemos como primera medida que el numeral 1 del  artículo 38 de la Ley 675 de 2001 establece que le corresponde a la asamblea general de copropietarios nombrar y remover libremente al administrador, no obstante, a su vez el artículo 50 de la misma ley dispone que será la asamblea de copropietarios quien deba nombrar al administrador, salvo que exista consejo de administración, caso en el cual le corresponderá dicho nombramiento a este último.

Debe tenerse en cuenta que se establece dicha excepción porque el consejo de administración no debe estar constituido de manera obligatoria en todas las copropiedades. Esto lo encontramos dispuesto en el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, el cual indica que este consejo debe ser constituido de manera obligatoria en los conjuntos de uso comercial o mixto integrados por más de treinta (30) bienes privados (sin tener en cuenta parqueaderos o depósitos) y de manera potestativa en:

  • Los conjuntos destinados a su uso comercial o mixto que contengan un número inferior o igual a treinta (30) bienes privados (sin tener en cuenta parqueaderos o depósitos).
  • Los edificios o conjuntos destinados a su uso residencial integrados por más de treinta (30) bienes privados (sin tener en cuenta parqueaderos o depósitos), previa aprobación de la asamblea de propietarios.

Según lo dispuesto en la ley, en las copropiedades de uso residencial nunca será obligatoria la constitución de este consejo.

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En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica las funciones que debe cumplir el consejo de administración en una copropiedad:

Dado lo anterior, tenemos que:

  • Le corresponde la elección, nombramiento y remoción del administrador al consejo de administración en las copropiedades de uso comercial o mixto que se encuentren obligadas a constituirlo.
  • Cuando las copropiedades de uso comercial, residencial o mixto que obligadas a constituir consejo de administración decidan constituirlo de manera potestativa, le corresponderá a este consejo la elección, nombramiento y remoción del administrador.
  • En las copropiedades de uso comercial, residencial o mixto que no se encuentren obligadas a constituir consejo de administración, y aquellas que no lo constituyan de manera potestativa, le corresponderá a la asamblea general de copropietarios seleccionar, nombrar y remover al administrador.

Al respecto, la Corte Constitucional, mediante la Sentencia C-474 de 2004, determinó que dejar la asignación del administrador en cabeza del consejo de administración, no suponía una afectación al derecho de elección de las mayorías ni de la asamblea general de copropietarios entendida como máximo órgano social de la copropiedad, ya que es a esta última a quien le corresponde la elección y remoción de los miembros que conforman este consejo (numeral 5 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001). Para esto señaló:

(…) la designación del administrador por el consejo de administración, cuando este exista, no desconoce el derecho de participación de todos los copropietarios, pues son ellos precisamente los que en asamblea general han elegido a sus integrantes de entre los propietarios de las unidades privadas respectivas para que en cumplimiento de las atribuciones que les confiere la ley y el reglamento nombren al administrador, creando con ello un procedimiento razonable que permita la agilización en la toma de decisiones.

(Los subrayados son nuestros).

Por lo anterior, la Corte indica que las decisiones tomadas por el consejo de administración plasmarán la voluntad general de los copropietarios, debido a que la asamblea general está conformada por los propietarios de los bienes privados, como se mencionó, es quien lo elije. Esto, como se hace mención en el párrafo citado, agiliza la toma de decisiones.

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