Costo fiscal de activos fijos enajenados: métodos alternativos para su obtención


El costo fiscal de los bienes inmuebles con carácter de activos fijos, determinado mediante los métodos alternativos fijados en los artículos 72 y 73 del ET, requiere de la evaluación del contribuyente para establecer la pertinencia del método elegido y su incidencia en diferentes circunstancias.

“dichos métodos deberán ser examinados por cada uno de los contribuyentes, con el fin de evaluar las diferentes condiciones que pueden afectar la obtención del costo fiscal de sus activos fijos”

Entendiendo el avalúo como costo fiscal, y el ajuste de bienes raíces de personas naturales como métodos alternativos para la obtención del costo fiscal de los bienes inmuebles con carácter de activos fijos (mediante los cuales se enuncian los factores específicos que deben tenerse en cuenta para la determinación del costo fiscal), cabe señalar que dichos métodos deberán ser examinados por cada uno de los contribuyentes, con el fin de evaluar las diferentes condiciones que pueden afectar la obtención del costo fiscal de sus activos fijos.

Métodos alternativos para la obtención del costo fiscal en activos fijos

“el valor determinado por el contribuyente como costo fiscal de sus bienes raíces, deberá figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta”

Al hacer referencia al avalúo como costo fiscal, el artículo 72 del ET establece que el avalúo declarado para fines del impuestos predial y aquellos formados o actualizados por las autoridades catastrales podrán ser tomados como costo fiscal para la determinación de la renta o ganancia ocasional que se produzca en la enajenación de inmuebles que constituyan activos fijos para el contribuyente. Ahora bien, en caso de tomarse como costo fiscal el avalúo o autoavalúo catastral, en el momento de la enajenación de bienes inmuebles se deberá restar de dicho costo las depreciaciones que hayan sido deducidas para fines fiscales. Cabe destacar que, como lo hemos mencionado en editoriales anteriores, el avalúo comercial de bienes inmuebles no es considerado como costos fiscal y, por lo tanto, este no podrá ser incluido en el valor patrimonial de los mismos. Con respecto del ajuste de bienes raíces que sean activos fijos de personas naturales, el artículo 73 del ET señala que para determinar la renta o ganancia ocasional proveniente de la enajenación de bienes raíces que tengan carácter de activos fijos, las personas naturales podrán ajustar el costo de la adquisición de tales activos, en el incremento porcentual del valor de la propiedad raíz, o en el incremento del índice de precios al consumidor para empleados, que hayan sido registrados en el período comprendido entre el 1 de enero del año de adquisición del bien y el 1 de enero del año en el cual se enajena. De acuerdo con lo anterior, el valor determinado por el contribuyente como costo fiscal de sus bienes raíces, deberá figurar como valor patrimonial en sus declaraciones de renta.

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Veamos un ejemplo

Un bien es adquirido por varias personas en 1983, el cual posteriormente es adquirido en su totalidad por uno de los propietarios, quien finalmente lo enajena. Al respecto, a través del Concepto 1750 de octubre de 2018 la Dian señala que para la interpretación de lo anterior debe tenerse en cuenta lo consagrado por el artículo 1.2.1.17.21 del Decreto 1625 de 2016, el cual indica que para efectos de determinar la renta o ganancia ocasional proveniente de la enajenación de bienes raíces considerados como activos fijos, las personas naturales contribuyentes podrán tomar como costo fiscal el resultado de multiplicar por 470,98 el costo de adquisición de los bienes raíces enajenados que figuren en la declaración de renta por el período gravable 1983.

Además, es válido tener en cuenta que de conformidad con lo estipulado por el artículo 73 del ET, la cifra resultante puede ser incrementada con el valor de las mejoras y contribuciones por valorización que se hubiesen pagado.

Para efectos del ejemplo citado anteriormente, el contribuyente podrá determinar el costo fiscal del inmueble, de conformidad con lo establecido por el Decreto 1625, tomando el valor del bien de su propiedad (propiedad parcial durante los primeros años y total durante los últimos), y multiplicando por el factor que corresponde al año en que efectuó la respectiva adquisición. Al haber adquirido el bien de forma fraccionada y en distintas fechas, deberá realizar la operación las veces necesarias con el valor porcentual de los costos de adquisición y tiempos, según la realidad del negocio jurídico realizado. Lo anterior, para posteriormente sumar los valores y obtener el costo fiscal del total del inmueble a la fecha.

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