IVA descontable por venta de vivienda sería procedente previo cumplimiento de ciertos requisitos

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  • Publicado: 2 marzo, 2018

IVA descontable por venta de vivienda sería procedente previo cumplimiento de ciertos requisitos

Hasta el día de hoy, marzo 02 de 2017, estará disponible para comentarios el proyecto de decreto del Ministerio de Hacienda en el que se propone reglamentar el IVA descontable en la primera venta de unidades de vivienda, pues con la reforma tributaria estas pasaron a estar gravadas al 5 %.

El numeral primero del artículo 468-1 del ET modificado por el artículo 185 de la Ley de reforma tributaria estructural 1819 de 2016 establece que la primera venta de unidades de vivienda con valor superior a 26.800 UVT (equivalentes a $853.821.000 y $888.581.000 por los años gravables 2017 y 2018 respectivamente) está gravada con el impuesto sobre las ventas a la tarifa del 5 %.

Recordemos que el parágrafo transitorio de dicho artículo estipula que la venta se encuentra excluida de IVA si antes de diciembre 31 de 2017 se suscribió un contrato de compraventa, documento de separación, encargo de preventa, promesa de compraventa, documento de vinculación al fideicomiso o escritura de compraventa, y si el documento fue certificado por notario público. En el Oficio 027787 de octubre 11 de 2017 la Dian brindó aclaración sobre este caso en particular, aspecto que destacamos en nuestro editorial titulado Exclusión de IVA en primera venta de viviendas nuevas implica verificar fecha cierta de documentos.

También es necesario tener en cuenta que el parágrafo del artículo 194 de la Ley 1819 de 2016 establece que:

“El impuesto sobre las ventas descontable para el sector de la construcción sólo podrá contabilizarse en el período fiscal correspondiente a la fecha de su causación o en cualquiera de los dos períodos inmediatamente siguientes y solicitarse como descontable en el período fiscal en el que ocurra la escrituración de cada unidad inmobiliaria privada gravada con dicho impuesto.

El impuesto sobre las ventas descontable debe corresponder proporcionalmente a los costos directos e indirectos atribuibles a las unidades inmobiliarias gravadas.

El Gobierno nacional reglamentará los mecanismos de control para la correcta imputación del mismo como descontable.

(Los subrayados son nuestros)

Proyecto de decreto sobre IVA descontable en venta de unidades de vivienda nueva

Atendiendo las disposiciones antes enunciadas, el 14 de febrero de 2018 el Ministerio de Hacienda y Crédito Público dio a conocer un proyecto de decreto que contiene las propuestas para reglamentar el tema, el cual estará disponible para comentarios hasta el día de hoy, 02 de marzo de 2018.

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“sería necesario que el contribuyente demuestre que el impuesto descontable no fue tratado como inventario, costo o deducción, ya sea en períodos anteriores o en el año en que se solicita”

En este se propone que el artículo 1.3.1.6.15 que sería adicionado al DUT 1625 de 2016 indique que el IVA descontable puede solicitarse en el período en que se dé la escrituración de la vivienda o en los dos períodos siguientes. Para tal fin, sería necesario que el contribuyente demuestre que el impuesto descontable no fue tratado como inventario, costo o deducción, ya sea en períodos anteriores o en el año en que se solicita.

Para que proceda el IVA descontable por la adquisición de bienes y servicios sería necesario que estos se encuentren soportados en facturas o documentos equivalentes, en las declaraciones de importación o en documentos de tráfico postal; en el caso de que se hayan contratado servicios gravados con personas no residentes o entidades sin domicilio debería constatarse el IVA retenido por dichos servicios (ver lo que sería el nuevo artículo 1.3.1.6.16 del DUT 1625 de 2016 según el proyecto de decreto).

Como el impuesto descontable solo correspondería de forma proporcional a los costos directos e indirectos atribuibles a las unidades de vivienda, es necesario desarrollar mecanismos de control para verificar la correcta imputación; ante esta situación el nuevo artículo 1.3.1.6.18 del DUT 1625 de 2016 contemplaría los siguientes requisitos para que proceda el impuesto descontable:

  • Contar con la licencia de construcción.
  • Elaborar un presupuesto de costos de obra por cada centro de costos.
  • Registrar ante la Dian el proyecto de construcción, incluyendo el plan de costos enunciado en el punto anterior.
  • Identificar en la contabilidad los siguientes conceptos:
  • Elaborar una relación de los impuestos descontables por cada unidad inmobiliaria gravada vendida.

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