Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
A través del Decreto 2344 de noviembre 20 de 2014, se reglamentó el beneficio tributario creado con la Ley 1607 de 2012 y contenido en el artículo 311-1 del E.T. Los notarios dejarán de practicar la retención en la fuente a las personas naturales que demuestren que al vender su casa o apartamento poseído por más de dos años, y que no superan cierto tope en el avalúo catastral del año de la venta, usarán todos los dineros de la venta para pagar los créditos hipotecarios que tenían sobre el inmueble vendido y/o para depositarlos en cuentas AFC con miras a adquirir otro inmueble.
Luego de haberse anunciado desde mayo de 2014 un proyecto de decreto sobre este tema, el Ministerio de Hacienda finalmente expidió el Decreto 2344 de noviembre 20 de 2014 estableciendo la reglamentación con la cual a partir de ahora las personas naturales podrán hacer uso del beneficio tributario creado con el artículo 105 de la Ley 1607 de diciembre de 2012 y que está contenido en el artículo 311-1 del E.T.
La norma del artículo 311-1 del E.T., la cual hace parte del Título III del libro I del Estatuto Tributario (Ganancias ocasionales), establece en la actualidad lo siguiente:
“Artículo 311-1. Utilidad en la venta de la casa o apartamento. Estarán exentas las primeras siete mil quinientas (7.500) UVT de la utilidad generada en la venta de la casa o apartamento de habitación de las personas naturales contribuyentes del impuesto sobre la renta y complementarios, siempre que la totalidad de los dineros recibidos como consecuencia de la venta sean depositados en las cuentas de ahorro denominadas “Ahorro para el Fomento de la Construcción, AFC”, y sean destinados a la adquisición de otra casa o apartamento de habitación, o para el pago total o parcial de uno o más créditos hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de habitación objeto de venta. En este último caso, no se requiere el depósito en la cuenta AFC, siempre que se verifique el abono directo al o a los créditos hipotecarios, en los términos que establezca el reglamento que sobre la materia expida el Gobierno Nacional. El retiro de los recursos a los que se refiere este artículo para cualquier otro propósito, distinto a los señalados en esta disposición, implica que la persona natural pierda el beneficio y que se efectúen, por parte de la respectiva entidad financiera las retenciones inicialmente no realizadas de acuerdo con las normas generales en materia de retención en la fuente por enajenación de activos que correspondan a la casa o apartamento de habitación.
Parágrafo. Lo dispuesto en este artículo se aplicará a casas o apartamentos de habitación cuyo valor catastral o auto-avalúo no supere quince mil (15.000) UVT.”
En la reglamentación a esta norma, el artículo 1 del Decreto 2344 de 2014 estableció 4 requisitos que se deben cumplir en su totalidad para que un contribuyente persona natural residente o no residente, y sin incluir a las sucesiones ilíquidas, pueda gozar el beneficio contemplado en el artículo 311-1 antes citado.
Para poder gozar de restar como exenta las primeras 7.500 UVT de la respectiva utilidad en venta (hoy día $192.395.000), la casa o apartamento de habitación que se venda debe haber sido poseído por dos años o más. Adicionalmente, el avalúo o autoavalúo catastral del año en que se elabore la escritura de venta, no debe exceder de los 15.000 UVT (hoy día $412.275.000).
Así mismo, el vendedor debe demostrar ante el notario que usará la totalidad de los recursos de la venta, ya sea para abonarlos a los créditos hipotecarios que tenia sobre el inmueble vendido y/o para depositarlos en una cuenta AFC. Cuando se cumplan todos estos requisitos, el artículo 2 del Decreto indica que el notario dejaría de practicar la retención del 1% a que se refiere el artículo 398 del E.T., lo cual se entiende como que dejará de practicar el 1% sobre el valor del 100% de la venta y no solo sobre la utilidad que la persona natural se va a tomar como ganancia exenta en la declaración de renta; el notario no tiene el dato de cuanta va a ser la ganancia exenta y la ganancia gravada en la declaración que al final del año elaborará la persona natural.
Aunque ni la norma superior, ni el Decreto 2344 lo aclaran, se pude entender que este beneficio del artículo 311-1 solo aplica para casas o apartamentos de habitación que la persona natural posea dentro de Colombia, pues uno de los requisitos que se fijaron para poder disfrutar del mismo está ligado a fijarse en el “avalúo o autovalúo catastral” del año de la venta, y tal dato es algo que podemos entender, solo se debe mirar en los bienes inmuebles ubicados dentro de Colombia.
Cuando la persona haya enviado a las cuentas AFC una parte o la totalidad del valor de la venta que hizo del bien raíz que era su casa de habitación, deberá informar a los administradores de las cuentas AFC que dichos dineros fueron beneficiados de la no retención por parte del notario en los términos del artículo 311-1 del E.T. Por tanto, los administradores de la cuenta AFC llevarán un registro de lo que equivaldría a la “retención contingente” pero calculada solamente como el 1% de la parte que depositó en la cuenta AFC (ver artículo 3 del Decreto 2344).
Si se llegan a efectuar los retiros de estos dineros para propósitos diferentes a los mencionados en el artículo 4 del Decreto (adquisición de otra casa o apartamento de habitación), los administradores de la cuenta AFC practicarán como retención el respectivo valor de la “retención contingente” antes mencionada.
Debe destacarse que el Decreto 2344 de 2014 no indicó cuantas veces en su vida puede una misma persona natural estar vendiendo la “casa o apartamento de habitación” y tomarse el beneficio del artículo 311-1. Por tanto, si cada dos años la persona cambia de casa o apartamento de habitación, y la norma del artículo 311-1 sigue vigente, podría estar aplicando seguidamente este mismo beneficio.
Se puede entender que todo este beneficio tributario contenido en el artículo 311-1 del E.T. es un estímulo para que las personas naturales, al momento de vender las casas o apartamentos de habitación poseídos por más de dos años, no sigan teniendo la costumbre de evadir el impuesto de ganancia ocasional mediante ocultar en la escritura pública el verdadero valor de las ventas de los inmuebles. Recuerde que según el artículo 90 del E.T., la DIAN puede objetar los precios de venta de los activos fijos si el valor que se informa como precio de venta se aparta en más de un 25% del valor comercial en la fecha de venta.
Por tanto, si una persona tiene una casa o apartamento con avalúo o autoavalúo catastral que no supera los 15.000 UVT, y al trasladar a la escritura pública el verdadero precio de venta lo que sucederá, es que al final del año se le formará una utilidad en venta inferior a 7.500 UVT, y adicionalmente la persona cumple con depositar los dineros en una cuenta AFC para luego comprarse otra casa o apartamento, en este caso toda la utilidad o ganancia ocasional que le arroja al final del año el haber vendido el bien raíz, estará libre de pagar el 10% de impuesto de ganancia ocasional. Como sea, muchos preferirán seguir ocultando en las escrituras el verdadero valor del precio de venta, con el fin de evadir otros impuestos departamentales como el impuesto de registro y hasta para ahorrarse los gastos notariales.
Además, si las personas informan en las escrituras públicas el verdadero valor de venta de las casas o apartamentos de habitación, y adicionalmente consignan los dineros en las cuentas AFC, el gobierno podrá rastrear a más personas naturales que quedan obligadas a declarar, ya sea por el monto de los ingresos brutos del año, en el cual juega el precio de venta de los bienes raíces, o por el monto de las consignaciones o inversiones financieras del año, en el cual juegan los aportes voluntarios a las cuentas AFC.
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