Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Las propiedades horizontales se encuentran fiscalmente consideradas como no contribuyentes ni declarantes de impuestos nacionales e ICA, dicha condición la pierden las de tipo comercial y mixtas en caso de que exploten comercial o industrialmente sus zonas comunes.
Las propiedades horizontales se definen normativamente como una forma especial de dominio en la que participan derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, teniendo como finalidad garantizar la estabilidad, amparo y coexistencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella.
Con respecto al carácter comercial de dichas propiedades, se deben constituir como personas jurídicas y por ende adquieren responsabilidades tributarias al momento de efectuar actividades de carácter mercantil. Frente a dichas responsabilidades se deben evaluar diferentes aspectos que ha señalado la legislación en torno a estas propiedades.
El primer aspecto que se debe tener en cuenta es lo consagrado en el E.T. en el artículo 23:
ARTICULO 23. OTRAS ENTIDADES QUE NO SON CONTRIBUYENTES. No son contribuyentes del impuesto sobre la renta, (…), las juntas de copropietarios administradoras de edificios organizados en propiedad horizontal o de copropietarios de conjuntos residenciales, (…) que sean entidades sin ánimo de lucro.
Es decir que las propiedades horizontales al ser reconocidas como no contribuyentes, no tienen responsabilidad frente a los impuestos de tipo nacional, pero además dentro del E.T. se define que dichas entidades tampoco son declarantes según lo dispuesto en el literal b del artículo 598 del E.T. Con lo anterior lo que se señala es que aun cuando son entidades Sin Ánimo de Lucro no responsables de presentar declaraciones de impuestos, deberían presentar declaración de ingresos y patrimonio, pero dicha norma las excluye de declarar.
El segundo criterio a considerar es que la característica de no contribuyentes ni declarantes, no las excluye de la responsabilidad como agentes retenedores tanto del impuesto de renta como del ICA, en los casos en los que ejecuten operaciones en las que haya lugar a retención.
Ahora bien, la duda principal frente a la responsabilidad tributaria de las propiedades horizontales surge en los casos en que aquellas desarrollen actividades comerciales en el uso y usufructo de las zonas comunes, por ejemplo: el arrendamiento de parqueaderos; frente a este suceso se debe apreciar lo que ha dispuesto la legislación en los casos en los que las propiedades desarrollen actividades comerciales que estén sujetas a impuestos nacionales, para este caso estaría gravado con el impuesto a las ventas e impuesto de renta.
Frente al mismo caso, es conveniente ampliar la normatividad, inicialmente en la Ley 675 de 2001 en el artículo 33, se alude que las propiedades horizontales que desarrollen actividades comerciales en pro del desarrollo de su objeto social, mantendrán la calidad de no contribuyentes y no declarantes de impuestos nacionales ni de impuesto de industria y comercio, pues bien, si se realiza una evaluación de lo que se ha definido como objeto social de una propiedad horizontal nos remitimos a lo designado en el Decreto 1060 de 2009, en donde se incluyen dentro del objeto social todas las actividades y negocios de explotación económica que afecten las zonas comunes y que los beneficios percibidos de las mismas sean de destinación solidaria para la propiedad y no de beneficio individual.
Con lo anterior se puede concluir, que en tanto las actividades cumplan con el objeto social de la propiedad horizontal, no tendrían efectos tributarios aun cuando correspondan a actividades mercantiles generadoras de impuestos.
Lo mencionado solo tuvo vigencia hasta el año 2012, lo cual se modificó con la expedición de la Ley 1607 – Reforma Tributaria, en la que se dispuso concretamente en el artículo 186, que las propiedades horizontales que destinan alguno o algunos de sus bienes comunes para el usufructo comercial o industrial, generando algún tipo de ingreso, perderán la calidad de no contribuyentes de los impuestos nacionales autorizada mediante el artículo 33 de la Ley 675 de 2001; sin embargo en el parágrafo 2 del mismo artículo se señala que dicho condicionante no aplicará para propiedades horizontales de uso residencial.
En este sentido, la ley ha sido explicita al indicar que aquellas propiedades horizontales clasificadas como comerciales y mixtas, que ejecuten actividades de explotación comercial o industrial con bienes pertenecientes a las áreas comunes de la propiedad horizontal y sin importar si aquellos negocios se encuentran enmarcados en el objeto social de la persona jurídica, deberán responder por los impuestos nacionales que se deriven de la generación de renta de dichas actividades, teniendo en consideración que en caso de adquirir la responsabilidad frente a la declaración de renta, deberán acoger el régimen tributario especial de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 del E.T.
Uno de los puntos que queda pendiente es la responsabilidad frente al impuesto de Industria y Comercio del cual trata la Ley 675 de 2001, mientras que en la reforma no se manifestó nada frente a éste, para lo cual el Ministerio de Hacienda y Crédito Público expidió el Concepto 20350 de 2013, en el que se señala que las propiedades horizontales de que trata el artículo 186 de la Ley 1607 de 2012 no serán contribuyentes del impuesto de industria y comercio aun cuando desarrollen actividades de carácter comercial o industrial que estarían sujetas a dicho impuesto.
Frente a lo anterior, es importante realizar una precisión en la que el E.T. puede ser confuso con respecto al artículo 47 de la Ley 1607 de 2012, con el cual se modificó el artículo 462 – 2 del E.T quedando así:
ARTÍCULO 462-2. RESPONSABILIDAD EN LOS SERVICIOS DE PARQUEADERO PRESTADO POR LAS PROPIEDADES HORIZONTALES: En el caso del impuesto sobre las ventas causado por la prestación directa del servicio de parqueadero o estacionamiento en zonas comunes por parte de las personas jurídicas constituidas como propiedad horizontal o sus administradores, son responsables del impuesto la persona jurídica constituida como propiedad horizontal o la persona que preste directamente el servicio.
Con esta indicación se crea la confusión si las propiedades horizontales de tipo residencial, que presten servicios de parqueadero serán contribuyentes del impuesto a las ventas, para dar claridad resulta preciso citar el Decreto 1794 de 2013 en el inciso segundo, en el cual se aclara que las propiedades horizontales de uso residencial no son responsables del impuesto sobre las ventas por la prestación del servicio de parqueadero, es decir que el artículo 462-2 solo aplica para las propiedades de tipo comercial y mixto.
En cuanto a la responsabilidad de las propiedades horizontales frente a la presentación de información exógena, se debe considerar que si se trata de contribuyentes y declarantes la evaluación a realizar es sobre los topes que hayan sido determinados mediante resolución para los obligados a presentar información exógena para un período gravable.
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