Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El pasado 29 de agosto de 2014 el Consejo Técnico de la Contaduría Pública, a través del Concepto 178, indicó que las copropiedades que empiecen a dar aplicación al marco normativo de NIIF para Pymes (Decreto 3022 de 2013), deberían reconocer como un activo los valores que correspondan a las zonas comunes que se recibieron directamente de la constructora del condominio.
En la consulta que se le formuló al CTCP sobre este tema se destacó, en primer lugar, que desde el año 2003 cuando el CTCP había expedido su orientación profesional No. 007, los administradores y contadores de los condominios optaron por cancelar de la contabilidad los bienes comunes registrados en Propiedad, Planta y Equipo, pues en el numeral 3.4 de dicha orientación se había dicho lo siguiente:
“(…) Los bienes comunes esenciales, no esenciales y de uso exclusivo, así como los bienes privados o de dominio particular no constituyen un activo para la administración de la propiedad horizontal o de la unidad inmobiliaria cerrada, por cuanto no tienen el carácter de recursos disponibles, dada la titularidad del dominio y el uso particular de que son objeto, pero la administración si tiene la responsabilidad de la preservación, mantenimiento y control de los bienes comunes. (…)”
Además, en doctrinas posteriores como el Concepto 45 de marzo de 2005, el Consejo Técnico siguió sosteniendo lo siguiente:
“la Copropiedad no registrará estos bienes como activos, dado que conforme al Decreto 2649 de 1993, no cumplen con la definición expresa en el artículo 64 Propiedad Planta y Equipo, el cual establece que “(…)Las propiedades, planta y equipo, representan los activos tangibles adquiridos, construidos, o en proceso de construcción, con la intención de emplearlos en forma permanente, para la producción o suministro de otros bienes y servicios, para arrendarlos, o para usarlos en la administración del ente económico, que no están destinados para la venta en el curso normal de los negocios y cuya vida útil excede de un año.(…)”. En consecuencia, la contabilización de los mismos, debe registrase en cuentas de orden, que permitan dar cumplimiento de la responsabilidad de administración, preservación, mantenimiento y control de los bienes comunes, por parte de la Copropiedad.”
Pese a lo anterior, y a raíz de que algunas copropiedades deberían hacer la convergencia contable hacia el nuevo marco establecido en la NIIF para Pymes (Decreto 3022 de 2013), el CTCP ha indicado que bajo este nuevo marco normativo las zonas comunes de las cuales se obtengan beneficios económicos, es decir, que estén siendo o puedan ser explotadas, deberán empezar a ser reconocidas como un activo. En el Concepto 178 de agosto el CTCP expresó lo siguiente:
“…de acuerdo con lo señalado en el párrafo 35.7 de la NIIF para las Pymes, una entidad deberá reconocer en su estado de situación financiera de apertura en la fecha de transición, todos los activos y pasivos cuyo reconocimiento sea requerido por la norma.
Así mismo, los bienes comunes y otros bienes en una propiedad horizontal pueden ser considerados como activo, si cumplen con lo indicado en el párrafo 2.15 (a) del estándar antes mencionado, el cual dice: «Un activo es un recurso controlado por la entidad como resultado de sucesos pasados, del que la entidad espera obtener, en el futuro, beneficios económicos.». A su vez, el párrafo 2.19 de la NIIF para las Pymes, señala, «Al determinar la existencia de un activo, el derecho de propiedad no es esencial. Así, por ejemplo, una propiedad mantenida en arrendamiento es un activo si la entidad controla los beneficios que se espera que fluyan de la propiedad.»
Por lo tanto, si lo activos señalados en la consulta cumplen con lo indicado en los párrafos anteriores, la propiedad horizontal deberá reconocerlos en su estado de situación financiera de apertura, para lo cual deberá tener en cuenta lo normado en las secciones 16 – Propiedades de Inversión y 17- Propiedad, Planta y Equipo.”
Lo que no se aclaró en dicho concepto, es frente a cuál contrapartida se haría el registro por el reconocimiento como un activo de las diferentes áreas o zonas comunes. Pero si nos guiamos por los ejercicios que al respecto han ilustrado algunas entidades como la Supersociedades, se diría que todo activo que deba empezar a ser reconocido en el ESFA se registraría con contrapartida en el patrimonio. En la página 41 de la “Guía para elaboración del ESFA bajo NIIF de Pymes”, la Supersociedades mencionó lo siguiente:
“Dado que los ajustes que surgen de reconocer, no reconocer y medir los activos, pasivos y partidas del patrimonio en el ESFA se derivan de transacciones, otros sucesos o condiciones anteriores a la fecha de transición hacia la NIIF de PYMES, la entidad debe reconocer tales ajustes directamente en las Ganancias acumuladas (o, si fuera apropiado, en otra categoría dentro del patrimonio; ver párrafo 35.8 de la NIIF de PYMES).”
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