Inmuebles nuevos comprados antes y después de abril de 2012, garantía es distinta

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  • Publicado: 21 noviembre, 2013

Inmuebles nuevos comprados antes y después de abril de 2012, garantía es distinta

Gracias a la Ley 1480 de 2011 se establece un decálogo muy amplio sobre las garantías que tienen los consumidores en general. Respecto a las garantías de los bienes inmuebles nuevos, el término de garantía es distinto según la fecha de adquisición del inmueble.

Cuando los usuarios adquieren un bien o servicio esperan que el producto adquirido cumpla con la calidad, idoneidad y seguridad ofrecida por el productor o vendedor. Por ello, cuando una de estas características falte, los productores, importadores, proveedores o expendedores, son quienes deben responder por su cumplimiento mediante la efectividad de la garantía.

Garantía de inmuebles nuevos solo en caso de no cumplimiento de idoneidad calidad o seguridad

Al igual que cuando se adquiere un lavadora, un computador o un carro, cuando una casa, apartamento o finca nuevos, no cumpla las cualidades de ser seguro, cumplir con la calidad o resultar idóneo (cuando se empiece a caer el techo o las columnas, agrietar las paredes, romper los tejados), los constructores y vendedores deben hacer efectiva la garantía de dicho bien, de no hacerlo, la entidad de protección del consumidor –Superintendencia de Industria y Comercio– puede entrar a sancionar, por incumplir con el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 del 2011), expresa la SIC:

De conformidad con lo expuesto, si al adquirirse el inmueble mediante un contrato de compraventa y configurarse una relación de consumo, éste presenta deterioros en los elementos que lo componen, carecerá de las características necesarias para satisfacer las necesidades para las cuales fue adquirido, incumpliendo, por ende, las condiciones de calidad e idoneidad, pudiendo incurrir el constructor en eventuales sanciones por violación a las normas sobre protección al consumidor, con el consecuente derecho del adquirente del inmueble para exigir la efectividad de las garantías.

Garantía de bienes inmuebles no es para asuntos de incumplimiento contractual

La adquisición de bienes inmuebles nuevos como casa, lotes o fincas se realiza mediante un contrato de compraventa, el cual es el que rige la relación contractual entre el comprador y vendedor, es por ello que si surgen inconvenientes por falta de cumplimiento del contrato, como la no entrega del inmueble en la fecha pactada o problemas con la posesión, la ley de protección del consumidor no es competente para resolverlo, pues los incumplimientos contractuales de contratos de compraventa, son resueltos ante un Juez o mediante un mecanismo alternativo de solución de conflictos, como la conciliación, arbitraje o la jurisdicción de paz, lo anterior lo establece la SIC veamos:

“Así las cosas, y teniendo en cuenta el ámbito de competencias de la Superintendencia de Industria y Comercio, cuando quiera que los hechos materia de conflicto no se relacionen con el incumplimiento de las condiciones de calidad e idoneidad de un bien o servicio adquirido, sino a un eventual incumplimiento contractual de las condiciones bajo las cuales se llevó a cabo la adquisición de un inmueble, el caso no encajaría dentro de nuestras facultades, en tanto constituye un asunto netamente contractual que debedirimirse ante las autoridades jurisdiccionales competentes o a través de los mecanismosalternativos de solución de conflictos.”(Concepto 13224534 de octubre del 2013)

Tiempo de garantía que tienen los bienes inmuebles

La garantía no es eterna, su aplicación solo se puede realizar dentro del término que esta tenga para efectivizarla, por ello, es importante tener claro qué tiempo se tiene para reclamar su cumplimiento, pues pasado este término la garantía pierde su efecto.

Según el Estatuto del Consumidor -Ley 1480 de 2011- en su artículo 11, la garantía de los bienes inmuebles, la cual solo comprende la estabilidad de la obra, es decir que no se derrumbe, es de 10 años a partir de la entrega de la edificación, y de un (1) año cuando se traten de acabados.

Si adquisición de inmueble fue antes de abril de 2012,  garantía es solo de un año

Pero si el inmueble nuevo fue adquirido y entregado antes del 12 de abril de 2012 no es igual, pues el estatuto del consumidor empezó a aplicarse en Colombia en dicha fecha y como las leyes solo se aplica en el tiempo en el que este en vigencia, si una persona adquirió el inmueble antes de esta fecha, no se le puede aplicar los términos de garantía que establece el nuevo Estatuto del Consumidor.

Cuando se adquiere el inmueble antes del 12 de abril del 2012, la garantía a aplicar es la que trae el Decreto 3466 de 1982 y la Circular Única de la Superintendencia de Industria y Comercio, en los cuales se dispone que esta puede ser determinada por el tiempo que desee otorgar el proveedor y que en caso de no establecerla solo se contará con una garantía de un (1) año, expone la Superintendencia mediante la Circular Única:

“Por regla general, cuando el productor, distribuidor o expendedor de un producto no perecedero no informe al consumidor sobre el término de la garantía mínima, referida a las condiciones de idoneidad y calidad del mismo y del servicio de postventa, que ampara el producto por todos los defectos no imputables al usuario y asegura la obligación de proporcionar la asistencia técnica necesaria para el mantenimiento, se presumirá que el término de dicha garantía es de doce (12) meses, contados a partir de la fecha de entrega del producto al comprador original. No obstante, el productor, distribuidor o expendedor que alegue haber dado una garantía por un término inferior, al de los doce (12) meses acá establecidos, deberá probar que informó el término de la garantía correspondiente al consumidor y que éste lo aceptó de manera expresa.”(Concepto 13224534 de octubre del 2013)

Por lo anterior, si el consumidor compró el inmueble nuevo antes de la entrada en vigencia del estatuto del consumidor, esto es antes del 12 de abril del 2012, no le es aplicable la duración de la garantía que establece el Estatuto del Consumidor de 10 años relativos a la estabilidad de la obra, sino lo establecido por las Normas anteriores de solo un (1) año, e inclusive, podría ser  menos, si el proveedor así lo manifestó en el momento en que se realizó la venta del inmueble.

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