Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
La ley establece que el arrendatario puede descontar del valor del canon de arrendamiento de una vivienda urbana el dinero que invierta en reparaciones necesarias no locativas en el inmueble.
Conoce en qué consisten estas reparaciones y qué porcentaje puede ser descontado por el arrendatario.
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel en el cual dos partes se comprometen recíprocamente al cumplimiento de determinadas obligaciones. Entre dichas obligaciones se encuentran, por parte del arrendador, la entrega del bien en condiciones adecuadas para vivir y el mantenimiento de estas (artículo 8 de la Ley 820 de 2003), y por parte del arrendatario, procurar el cuidado del bien, salvo por los deterioros que puedan ocasionarse por el uso o paso del tiempo (artículo 9 de la Ley 820 de 2003).
Las reparaciones necesarias no locativas son aquellas que deben realizarse en el bien inmueble para su adecuado funcionamiento. Estas reparaciones se generan por el desgaste que se produce en determinados materiales por el paso del tiempo, por ejemplo, en cañerías, tuberías, rejas, techos, sistemas sanitarios, entre otros.
Frente a lo dicho, tenemos que le corresponde al arrendador asumir este tipo de reparaciones, ya que es quien se encuentra obligado a garantizar el mantenimiento del inmueble; no obstante, también el arrendatario puede llevarlas a cabo y descontar del canon de arrendamiento el costo en que haya incurrido.
En el artículo 1993 del Código Civil se establece que el arrendatario podrá llevar a cabo en el inmueble las reparaciones necesarias no locativas y el arrendador deberá reembolsarle el costo, siempre que los daños no hayan sido por culpa del arrendatario. Además, establece que podrá adelantar estos arreglos en caso de haber notificado al arrendador y este no los haya realizado a tiempo.
Al respecto, conviene mencionar que no es obligación del arrendatario realizar estas reparaciones, ya que puede dar por terminado el contrato de arrendamiento por motivo de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, lo cual podría conllevarle a este el pago de una indemnización por causar la terminación anticipada del contrato.
El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 establece que, para efectos del reembolso de los costos incurridos en las reparaciones necesarias no locativas, el arrendatario podrá descontar hasta el 30 % del valor del canon de arrendamiento.
En caso de que el costo total de las reparaciones exceda el valor resultante de dicho porcentaje, el arrendatario podrá realizar descuentos sucesivos hasta que complete el monto del gasto en el que incurrió. Estos descuentos no podrán superar en ningún caso el porcentaje indicado.
Por ejemplo, si el costo de las reparaciones fue de $400.000 y el canon es de $600.000, el arrendatario podrá descontar hasta $180.000 mensuales hasta que complete el total del gasto. Este descuento podrá llevarse a cabo salvo que exista un acuerdo contrario entre las partes mediante el cual se acuerden otras formas de pago.
A su vez, el artículo en mención indica que, en caso de que el contrato de arrendamiento termine antes de que sea saldado el monto por las reparaciones realizadas, el arrendatario puede hacer uso del derecho de retención previsto en el artículo 26 de la mencionada ley hasta que dicho monto sea saldado completamente por el arrendador.
Por último, conviene mencionar las mejoras o reparaciones locativas, que son aquellas que se realizan con el fin de preservar el bien en el estado en que fue recibido. Estas mejoras le corresponden generalmente al arrendatario debido a que se ocasionan por el uso ordinario o por culpa o causa de las personas que habitan el inmueble.
Este tipo de reparaciones se presentan por manchas en la pintura, vidrios rotos, puertas o chapas dañadas, accesorios de cocina, baños, entre otros; es decir, son reparaciones menores en comparación a las necesarias no locativas.
En lo que respecta a nuestro caso en concreto, como fue mencionado, el costo de estas mejoras debe ser asumido por el arrendatario, por lo que no procede descuento alguno en el canon de arrendamiento.
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