Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
El contrato de compraventa de un establecimiento comercial es viable jurídicamente, si las partes cumplen con unas solemnidades legales. Además, su uso no se limita para formalizar el intercambio de mercancías por un precio, sino, también conlleva la cesión del local comercial, entre otros aspectos.
El artículo 515 del Código de Comercio, determina que el establecimiento de comercio es un bien mercantil conformado por una pluralidad diversa de bienes que sirve de medio o instrumento al empresario para realizar sus propósitos empresariales.
Dentro de los bienes que integran el establecimiento comercial, el artículo 516 del Código de Comercio, enuncia la enseña o nombre comercial; los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario; el derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, entre otros.
Es un error señalar que el establecimiento de comercio está compuesto exclusivamente por las mercancías en almacén, el mobiliario y las instalaciones, pues de acuerdo con el citado artículo 516, lo integran otros bienes y derechos.
Según el artículo 526 del Código de Comercio, el contrato de compraventa de establecimiento de comercio requiere que se realice por escritura pública o a través de documento privado reconocido por los extremos negociales ante notario, para que tenga plenos efectos dicho contrato.
La venta del establecimiento comercial requiere no solo de la asesoría jurídica, sino también contable, en razón a que el artículo 527 del Código de Comercio establece como obligación del vendedor entregar al comprador un balance general junto con una relación discriminada del pasivo, certificados por un contador público.
De acuerdo con el artículo 525 del Código de Comercio, la enajenación del establecimiento de comercio se presume hecha en bloque o como unidad económica; por lo tanto, no es necesario realizar una enunciación detallada de los elementos que lo conforman. Muestra de ello sería la siguiente cláusula contemplada en el contrato de compraventa: “La vendedora se obliga a transferir el 100% del establecimiento de comercio al comprador”.
Es importante tener en cuenta que, según el artículo 887 del Código de Comercio, el acto de cesión del local comercial, para efectos de su perfeccionamiento, no requiere la aceptación expresa del contratante cedido, es decir del arrendador.
Se destaca que la cesión del contrato de arrendamiento de local comercial al comprador, en virtud del contrato de compraventa del establecimiento de comercio, implica para este último que sea beneficiario, entre otros, de los siguientes derechos señalados en el Código de Comercio:
a. El derecho a la renovación del contrato cuando la vendedora había ocupado el local comercial a título de arrendamiento por más de dos años de manera ininterrumpida con el mismo establecimiento comercial.
b. El derecho a un desahucio no sorpresivo en cuanto el propietario del inmueble pueda invocar alguna de las causales contempladas en los numerales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio.
c. El derecho a subarrendar hasta la mitad del inmueble arrendado, a cambiarle de destinación y a cederlo cuando la cesión es consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio.
d. El derecho a que las diferencias que surjan al tiempo de la renovación sean solucionadas por un juez, con intervención de peritos.
e. El derecho a ser preferido en igualdad de circunstancias a cualquier otra persona a ocupar como arrendatario los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación.
Es evidente que las ventas que recaigan en establecimientos comerciales se deben efectuar con mucho cuidado y con el acompañamiento no solo de un abogado, sino también de un contador público.
Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.
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