Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
Basta con hacer una lectura a tres artículos de la Ley 675 de 2001 para sacar una conclusión: El representante o apoderado de un propietario, puede ser cualquiera, incluso un arrendatario. Por supuesto que ni el administrador, un trabajador o miembros del Consejo de Administración no pueden representar coeficientes distintos a los suyos, en otras palabras, no pueden representar a nadie, salvo lo suyo.
La anterior libertad de que cualquiera sea representante o apoderado, y la restricción que tienen algunos en serlo, se puede constatar tanto en la Ley 675 de 2001, como en el Código de Comercio, donde es válida la aplicación por analogía en las normas referentes a Asamblea de Accionistas frente a los vacíos de la Ley 675.
Se ha visto en muchas Propiedades Horizontales del país que en la convocatoria anotan frases como éstas: “…Se informa de la primera convocatoria para el día… … es de advertir que en caso de no asistir, podrán delegar en otra persona, siempre y cuando ésta no sea arrendataria…”
La anterior frase es absolutamente ilegal incluso así esté plasmada en los estatutos, pues es un derecho, salvo que la Ley imponga algún requisito a un apoderado, como por ejemplo para determinados trámites administrativos o judiciales, donde se exige la calidad de Abogado, a que el propietario en una PH, accionista o socio en una sociedad mercantil, pueda delegar en cualquier persona su participación como co-dueño. (Salvo las restricciones para el administrador, miembros del Consejo o juntas y trabajadores como antes señalamos).
Es absolutamente legal que el propietario delegue en un arrendatario su asistencia a la Asamblea de Propietario, lo absolutamente ilegal es que se le impida. Otra cosa es qué tan conveniente puede ser, pues en caso que el arrendatario se haya comprometido con el propietario a pagar las cuotas de administración, incluyendo cualquier aumento, pues difícilmente el arrendatario actuando a nombre del propietario vaya a votar afirmativamente un incremento en los gastos de administración, o a votar la restricción al uso de un bien común.
En caso que a un arrendatario se le esté adelantando algún procedimiento disciplinario por incumplimiento a obligaciones no pecuniarias (ruidos, olores, horarios, etc.) y está presente en la Asamblea o en el Consejo de Administración como representante de un propietario, tendrá derecho a voz en su calidad de infractor, más no a voto sobre ese tema en particular, pues estaría actuando en calidad de juez y parte, para los demás temas si podrá votar.
Ley 675 de 2001
DE LA ASAMBLEA GENERAL.
ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunido s con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal.
Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado.
ARTÍCULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
ARTÍCULO 53. OBLIGATORIEDAD. Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Código de Comercio
ARTÍCULO 185. <INCOMPATIBILIDAD DE ADMINISTRADORES Y EMPLEADOS>. Salvo los casos de representación legal, los administradores y empleados de la sociedad no podrán representar en las reuniones de la asamblea o junta de socios acciones distintas de las propias, mientras estén en ejercicio de sus cargos, ni sustituir los poderes que se les confieran.
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