Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.

Contrato de administrador de una P.H. ¿cuándo es servicios y cuándo laboral?

Actualizado: 20 marzo, 2012 (hace 12 años)

Cuando la Asamblea de Propietarios o el Consejo de Administración hacen el nombramiento del administrador, en ese momento se deben dejar claras las condiciones contractuales para evitar ilusiones y desilusiones.

Lo primero, ¿quién nombra al administrador en una P.H.?

Siempre la competencia para todas las decisiones en una Propiedad Horizontal está en cabeza del máximo órgano social, o sea, la Asamblea de Propietarios. Pero en caso de existir en dicha P.H. Consejo de Administración, dicha tarea la hará el Consejo y será válida la elección que hagan.

Pero ojo, insistimos, el hecho que exista Consejo de Administración, no significa que el máximo órgano social quede impedido para hacer dicho nombramiento o revocatoria en cualquier momento, pues simplemente lo que busca la norma es que se permita la agilización de toma de decisiones por parte de un órgano pequeño de administración como es el Consejo. Así lo señalo en el estudio de constitucionalidad la Corte Constitucional en las sentencias C-127 de 2004 y C-474 de 2004 . Recordemos la máxima “El que puede lo más, puede lo menos”

Ley 675 de 2001

“Art. 38. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes:

1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.

[…]”

“Arto 50. Naturaleza del administrador. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. […]”

Una vez elegido, ¿qué tipo de contrato se debe celebrar, de Servicios o Laboral?

Una vez elegido el administrador, es menester que él de su aceptación, bien mediante un documento separado aceptando el cargo o manifestando su aceptación suscribiendo la misma acta de la Asamblea o Consejo donde se hace el nombramiento.

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Ahora, con lo anterior, ya existe una relación entre el administrador y la P.H. y se hace innecesario suscribir otro documento, siempre y cuando en el Acta de nombramiento se haya fijado la remuneración. De igual manera, recordemos que dicho cargo es de libre nombramiento y remoción.

Pero si la Propiedad Horizontal insiste en que se celebre un contrato, se debe celebrar un contrato de prestación de servicios, pues la labor del administrador a pesar de ir de la mano de las decisiones de la Asamblea y el Consejo, sigue siendo una labor independiente, autónoma, por su conocimiento profesional, que no tiene que estar todos los días, todas las horas en la P.H., etc.

Por supuesto que hay Propiedades Horizontales donde exigen al Administrador que tiene que cumplir un horario, pero no uno de una o dos horas, sino casos extremos donde obligan al administrador que debe cumplir el famoso “horario de oficina”, o sea, todo el día, toda la semana. En dicho caso, estamos frente a una subordinación laboral y como tal, la relación es laboral y no comercial y por ende, hablamos de un contrato de trabajo y todas sus garantías prestacionales.