Este artículo fue publicado hace más de un año, por lo que es importante prestar atención a la vigencia de sus referencias normativas.
En el contrato de arrendamiento de local, oficina o bodega la normatividad que aplica es la norma mercantil o las normas de la legislación mercantil o Código de Comercio, junto con las cláusulas contractuales. Esta última es muy importante y de gran relevancia en los contratos de arrendamiento comercial ya que estamos frente a un contrato de arrendamiento mercantil, y como tal hay una libertad contractual.
Hay que indicar que la legislación comercial solamente ayuda a cubrir ciertos espacios de ese contrato mercantil, pero realmente el grueso de las disposiciones son contractuales, es decir que son de mutuo acuerdo la periodicidad, los incrementos, las condiciones, las primas en caso de destrate o en caso de pedir el inmueble antes de tiempo y demás.
En este caso no hay tanta libertad contractual. Existe pero es muy limitada puesto que prima la Ley 820 de 2003, la cual es una norma mucho más amplia sobre este tema.
Por lo tanto, aunque existen cláusulas contractuales o se pueden pactar ciertas condiciones particulares entre arrendador y arrendatario en el contrato de vivienda, realmente existe una norma superior que es demasiado amplia como la Ley 820, qué poco permite aplicar condiciones particulares en un contrato de vivienda. Todo lo contrario a esa libertad en el arrendamiento mercantil de locales, oficinas o bodegas.
En cuanto al tema del incremento de arrendamiento de local, bodega u oficina, al existir esa libertad contractual el arrendamiento comercial se puede establecer de muchas maneras.
Puede ser cualquier forma como se pacte ese incremento entre las partes, entre arrendador y arrendatario de local, bodega u oficina. Por ejemplo, se acostumbra a pactar IPC + 2 puntos, o IPC + 30%, o el incremento que haya tenido el salario mínimo el año anterior o en este nuevo año + 2 puntos, + 3 puntos. Todos los ejemplos que se imaginen son válidos porque hay libertad contractual en el arrendamiento mercantil. Como quien dice que las partes deciden en qué forma y porcentajes serán los incrementos en ese arrendamiento mercantil.Recuerde que por no existir legislación amplia sobre este tema del arrendamiento mercantil se da esa libertad, todo lo contrario al arrendamiento de vivienda donde existe un control en el porcentaje de incrementos que establece la Ley 820.
Generalmente siempre se usa la regla de los 12 meses, es decir del año, pero ya que hay una libertad contractual en el arrendamiento mercantil, se pueden dar muchas posibilidades. Por ejemplo, se pueden establecer incrementos cada 6 meses, pactar incrementos cada 8 meses, cada 2 años, cada 3 años; lo que decidan las partes en el contrato.
Hay casos donde una parte de la casa o apartamento es utilizada para vivir y otra para hacer una explotación económica. En ese caso simplemente la jurisprudencia de la sala civil de la Corte Suprema de Justicia ha determinado que el mayor porcentaje de área usado en determinada actividad, es lo que nos determina si es vivienda o es un contrato mercantil.
Como quien dice que si la mayor parte del inmueble es usado para vivienda o sea para dormir, comer, aseo, para la vida familiar, se considerará un contrato de arrendamiento de vivienda. Pero si la mayor parte del inmueble se usa para una explotación económica de una actividad de bienes y servicios, se considerará un inmueble de arrendamiento mercantil con la libertad contractual que se ha explicado anteriormente.
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