[Propiedad Horizontal] Bienes privados y comunes con y sin restricción de uso

En los edificios o conjuntos se usan términos que parecen contradictorios como por ejemplo bien privado pero con restricción de actividades y zona común de uso privativo. Aquí una breve definición de los bienes que pertenecen a una Propiedad Horizontal.

Recordemos que cuando hablamos de Régimen de Propiedad Horizontal, estamos haciendo referencia a Edificios y Conjuntos tanto de uso residencial, como comercial o mixto. Cuando usamos las expresiones Unidad Residencial es también del Régimen de Propiedad Horizontal.

Bienes privados o de dominio particular

Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En otras palabras, es la parte interna del apartamento, casa, oficina, local o bodega, construida o no, que está en el Edificio o Conjunto.

A pesar de ser un bien privado o de dominio particular los estatutos pueden perfectamente establecer unas restricciones a las clases de usos, incluso más allá de las regulaciones de Uso de Suelo que establezcan las Oficinas de Planeación de la Alcaldía.

Esto quiere decir, que perfectamente los estatutos pueden establecer por ejemplo, que los apartamentos de un edificio, sólo pueden ser usados para vivienda, de tal manera que en un apartamento su dueño o tenedor, no podría instalar una peluquería.

Asimismo es con los locales en una Propiedad Horizontal, pues así esté permitido en dicho lugar por ejemplo la instalación y funcionamiento de pizzerías según el Uso de Suelo, si los estatutos de la copropiedad prohíben la utilización del local en actividades donde se preparen o vendan alimentos o bebidas, el dueño o tenedor no puede ir en contravía de los estatutos, así el Uso de Suelo de la ciudad lo permita.

Bienes comunes

Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En otras palabras, podemos hablar de pasillos, corredores, escaleras, ascensores, calles internas de parqueaderos, piscinas, zonas de juegos, salones sociales, etc.

Zonas Comunes de Uso Privativo

Dentro de la definición de Bienes Comunes, podemos hacer una subdivisión o una definición de lo que se conoce cómo Zonas Comunes de Uso Privativo, donde incluimos a los balcones o miradores de un apartamento o casa sometido a Propiedad Horizontal, pues como verán, si bien el balcón “aparentemente” hace parte de mi apartamento, dicho espacio hace parte de las zonas comunes, simplemente que por estatutos se ha permitido que los habitantes de dicho apartamento sean los únicos que lo puedan usar, pero con las restricciones que impone los estatutos, por ejemplo en sacar y colgar ropa para secar.

Bienes comunes esenciales

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Artículo 3º Ley 675/2001)

En esta definición, encontramos bienes comunes que no se permitirá un uso privado exclusivo, pues son como su nombre lo dice, esenciales para la existencia misma del Edificio o Conjunto sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, entre los que encontramos la totalidad del terreno, las columnas, el sistema general de acueducto o alcantarillado al interior del edificio o conjunto, las fachadas que no pueden ser cambiadas al arbitrio de uno de los dueños o tenedores de un solo inmueble privado dentro de la propiedad horizontal.

La otra semana: Expensas comunes necesarias y Coeficientes de Copropiedad.

Material Relacionado:

• 1 Parte. Propiedad Horizontal.  Qué es y normas que la regulan.